左晖：城市圈重塑人口格局 应构建面向未来的住房新体系

当前，中国房地产市场总体保持平稳运行，并逐渐进入精细化调控和成果巩固阶段。如何建立更科学的面向未来的住房供应体系，成为让广大人民群众早日实现住有所居和安居宜居的关键所在。

“在城市圈时代，中国的人口分布格局会重新调整，这也将进一步重塑中国房地产市场的未来格局。”在2018年的中国发展高层论坛上，链家集团董事长左晖表示，希望实施更加包容的住房政策，建立面向未来的住房体系。

随着城市化不断推进，人口快速向城市集聚，居住需求的快速增长为房地产市场的繁荣提供了机会。这不仅开启了大规模的建设浪潮，城市的居住品质也显著改善。据国家统计局数据显示，我国城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平米增长到2016年的36.6平米，商品房率超过90%，市场化住房供给已经占据绝对比重。

另一方面，城市化的快速推进也给房地产市场发展带来诸多挑战。左晖在《人口再分布再集中对房地产业的影响》主题发言中分析，巨量的城市人口增长、快速的收入增长以及人口和收入在城市地理的高度集中，都给住房市场带来了显著压力，居住需求大量集中释放，并且是集中释放于少数城市。

左晖进一步分析指出，中国的城市化正在从以城市为中心的模型向以城市圈为中心的模型转变，这一转变不仅会改变人口分布的空间结构，还会改变住房市场的供求结构。

左晖表示，首先中心城市的人口密度下降，人口从中心城市向周边城市迁移，其次城市圈崛起，但城市不会无限制扩张，城市圈的核心是在更大的地理范围内构建更广泛的城市网络效应，并且当城市圈发展到一定程度，中心城市人口减少到一定程度，会出现人口向市中心的回流，最终中心城市的“职住平衡”的矛盾也会有所缓解。

在他看来，城市人口总量与分布决定了住房需求的总量与结构，一个有效的房地产政策框架本质上是对人口分布规律的响应，只有顺应人口的基本趋势，才能制定和实施恰当的整体体系。

“房价上涨的根本原因不仅仅在于住房供应的不足，更在于供给弹性的不足，因此要建立有弹性的住房供应体系。”左晖认为，在城市圈的发展阶段，住房需求仍会保持一个“基本量”。为避免房价过快上升，需增加住房供给的弹性：根据人口流动趋势，提高土地供应的前瞻性;同时，针对人口集中地区，采取新房、二手房、租房“三管齐下”，协同解决住房需求。

“除了增加供给弹性，还应实施更加包容的住房政策，把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架”，左晖表示，在城市圈发展的新阶段，中心城市的流动人口有可能跟随产业的转移进入周边城市或其它城市，某种程度上，住有所居问题主要是这部分人的问题。

与此同时，左晖也指出，在实施租购并举的同时，还要一、二手市场并重。“租购并举的核心在于‘并’，租赁房源80%以上都要来自于私人市场，要打通买卖市场与租赁市场的关系，居民正常的改善性二套房需求要合理满足，只有这样，租赁房源的供给才能有所保证。”对于存量与增量市场发展，左晖表示，未来周边城市主要以新房供应为主导，中心城市主要以二手房为主导，在多渠道的供应体系中，二手房作为供应的重要渠道，不容忽视。

“中心城区的房龄和设施偏老旧，越来越难以适应人民品质居住和美好生活的需求，因此要建立可循环再生的体系，让中心城市的‘老龄化住宅’实现循环再生。”左晖表示。