高利率环境下融资越来越难 瑞典房地产行业的雷快要爆了?

智通财经APP获悉，信用评级公司穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)表示，瑞典房地产行业的痛苦将进一步向深层次蔓延，因为更多公司面临因债务状况恶化而被下调信用评级的风险。不断上升的通货膨胀率和更高的融资成本正在不断损害瑞典的房地产公司，当再融资选择枯竭时，这些公司的债务驱动增长战略很快就会变得无利可图或者彻底不可行。

据了解，穆迪评级已经下调了瑞典房地产龙头Castellum AB的评级，同时下调了瑞典房企Fastighets AB Balder和Fabege AB的债务评级展望。穆迪表示，随着企业偿债能力下降，预计未来还会有更多的负面评级行动。

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穆迪资深信用评级官Maria Gillholm在接受采访时表示，受负面行动影响最大的企业将是那些“拥有低收益资产、重大再融资需求和对冲程度较低”的房地产企业。她补充称，这些资产普遍位于斯德哥尔摩的中央商务区和住宅物业。

根据穆迪周二发布的一份报告，北欧地区的房地产公司“非常容易受到利率上升的影响”，在未来两年内需要再融资近3000亿瑞典克朗(大约290亿美元)的债券。但对另一些企业来说，信贷市场不会是一个选择，因为融资成本可能太高。该评级公司表示，预计银行将吸收一部分(但不是全部)贷款，它们可能会把重点放在那些财务状况最为强劲的银行。

“如果展望未来几年，银行业显然有技术能力基本上吸纳所有参与者。”高级信贷经理Louise Welin表示。“但它们将是有选择性的，只贷款给信誉良好的房地产公司。”

债务之墙——瑞典房地产公司有570亿美元的债券将在未来7年到期

来自Arctic Securities的房地产分析师Michael Johansson表示，明年的再融资对大型企业来说应该是“相对顺利的”，但未来两年的问题将更加明显。他在采访中表示，如果不采取行动获得融资，一些规模较小的公司将在与债券持有人的谈判中看到自己的悲观命运。

穆迪表示，瑞典的情况更为严峻，因为瑞典的银行业规模要比北欧邻国芬兰或挪威大得多。穆迪在报告中称，由于租户可能处境艰难，许多房东也将面临随着通胀而提高租金的困难。

报告表示，尽管大多数北欧房地产公司有足够的流动性来支付未来一年半到期的债券，但随着多数企业等待重新进入债券市场，这些资源将会减少。

这家评级公司预计，除非再融资问题威胁到更广泛的金融环境稳定，否则瑞典央行不会再次出手援助该行业。在新冠疫情期间，瑞典央行购买了价值约71亿欧元的房地产债券。

在周二穆迪主办的一次会议上，瑞典央行副总裁Martin Floden表示，该行业不太可能需要瑞典央行的支持，对于无力应对当前借款成本的企业提供支持也没有什么意义。

“当然，我们在短时间内迅速提高了利率，但政策利率仍在2.5%上下，”Floden表示。“这是一个较低的水平，无法承受2.5%利率的公司可能不应该存在。”

据了解，瑞典央行和瑞典金融监管局(FSA)已多次就商业地产的债务带来的风险发出警告。FSA主管的高级顾问Anders Kvist最近表示，房地产价格下跌可能引发“多米诺骨牌效应”，因为对更多抵押品的要求可能会迫使更大规模的廉价抛售。

穆迪表示，根据资产类型、质量和地点的不同，整体估值可能平均下降10%左右。该公司预计，住宅、购物中心和物流地产将先于写字楼地产下滑。穆迪资深信用评级官Maria Gillholm表示，指数化的租金和完工项目带来的营收增加可能抵消掉部分负面影响。