宝新置地12亿贷款爆雷 金融平台托底抵不住债务风暴

观点网 惯于“左右手挪腾”企图实现债务隔离的宝能系，踩到一颗隐形“雷”。

(资料图)

3月中旬，宝新置地接到了某债权银行的通知书，事关其间接非全资附属公司深圳吉通实业有限公司与该银行的一笔贷款融资。

具体来看，该银行作为债权人向深圳吉通授出了一项未偿还本金为人民币11.97亿元的贷款融资，而深圳吉通未能及时根据该融资进行还款，违反了相关责任。截至目前，宝新置地正在与债权人商讨不同的还款方案。

值得留意的是，此前宝新置地还曾出售手下位于汕头的宝能时代湾项目以偿还对宝新金融债务、厦门国际信托的抵押贷款，以及抵销其本身应收账款。但作为宝新金融的联属公司，大哥有难二哥帮，最终项目流转还是回归自家，宝新置地彼时的债务难题也得到暂时解决。

但这一次，面对第三方银行债权人以及近12亿元的贷款债务，宝新置地还能否“走捷径”化解？

暗里埋雷

作为宝新置地旗下公司，深圳吉通于2018年成立，注册资本达到12亿元，由宝新实业集团100%控股，而宝新实业集团由宝新控股持股85%，深圳吉通的法定代表人也正是宝新控股的执董柳冰川。

目前，将深圳吉通引入当前市场风波的则是其所持有的项目之一“骏嘉B210-0024地块城市更新单元”，该旧改项目的前身为曾经的华强北“商圈一霸”高科德电子市场，与此前的恒大商业中心项目相近，另紧靠华强北地铁站。于2016年，该项目纳入城市更新第一批计划。

最初，该项目的申报主体为华业集团旗下子公司深圳市骏嘉投资有限公司。项目拆除重建用地面积为7736.4平方米，总计容积率建筑面积（含地下经营性建筑面积）8.24万平方米，地上商业、办公及旅馆业占到3.9万平方米。

值得注意的是，该项目容积率达到12.8。据规划显示，项目后期拟建设一栋高约240米的超高层建筑。

此前于2022年11月，项目还被牵扯进了一宗拍卖风波。

彼时，深圳吉通将项目上架阿里拍卖，标价1亿元整，加价幅度100万元，但到了拍卖当天，项目却因不明原因被撤回。

彼时有市场声音发出疑问：项目地段在深圳福田华强北区域较有优势，再加上前身是高科德电子市场与铜锣湾广场，眼下又已经完成了大部分拆迁工程准备，为何选择出售这宗地块？

一位业内人士对观点新媒体表示，目前项目处于“半烂尾”状态，建设周期没有完成，自然也无揽金机会。而这宗项目被出售的节点，一与姚氏兄弟彼时所面临的债务压力相关，二则要从一笔银行借款说起。

为了这宗华强北旧改项目，有市场消息传出，宝新置地向某银行借了一笔接近12亿元的贷款，并于2020年10月正式放款。值得注意的是，这笔贷款为“土地后置抵押”。

而“土地后置抵押”最大的风险在于这个土地抵押是否可以顺利办理。作为房地产融资项目中较为有效的风控类型，土地抵押如果出现问题，那么明面上的抵押贷款在实际上则更像是一笔信用贷款。

对于宝新置地来说，如此后置抵押操作能够在项目进展早期阶段获得现金流，借他人财力推进项目，缓解了其在建设上的压力。

然而据市场消息，宝新置地目前手头只有建设用地规划许可证，土地证并未于原计划期限内拿到，这无疑为项目建设埋下了隐雷。

眼下，该银行放款时间已经接近三年，但仍然没有拿到宝新置地理应提供的抵押物，贷款风险不言而喻。因此，宝新置地此次遭到该银行对于这近12亿元的贷款“质问”，并非空穴来风。

无从托底

在12亿元贷款事件发酵前，宝新置地另一家子公司也涉足了一宗相似违约事件。

3月初，宝新置地旗下子公司湖南美联置业有限公司接到一项未偿还本金约2.27亿元的贷款融资提前到期通知书。到期通知书指称，湖南美联未能及时根据该融资还款而违反其责任，因此债权人决定行使其加速权，要求提前偿还该融资项下的本金总额及所有逾期利息。

与深圳吉通相似，湖南美联也在与债权人商讨不同的还款方案，筹集资金以支付未偿还总额。

另于2022年10月，宝新置地还拟以23.04亿元出售旗下汕头市泰盛科技有限公司全部股权，即姚氏兄弟分家前所摘最后一宗地块、位于广东汕头的宝能时代湾项目，用来偿还所欠宝新金融的债务，抵销宝新置地应收账款等。

不过在这几宗事件中，出售宝能时代湾项目与深圳吉通、湖南美联所面临的贷款债务违约不同，前者为“宝能系”姚建辉所主导的左手倒右手交易。

如此挪腾在宝能系庞大的架构下并不少见。去年9月，一家成立不过一个月、名为深圳智茂商业管理有限公司的企业竞得宝能系旗下韶能股份1.42亿股股权，拍卖成交价10亿元。

交易背后，深圳智茂商业管理这家“横空出世”的企业在市场中也引发了激烈讨论：韶能股份的股权拍卖或许也是一场内部交易局。有资料显示，该企业实际控制人为廖南钢，而其所控上市公司以及相关工程公司或多或少与宝能系有关。

其中，廖南钢旗下上市公司百德国际彼时与姚建辉存在互相持股关系。截至2021年年末，姚建辉合计占有百德国际超过7%股权，此外，百德国际持有宝新金融0.27%的股权。

而回过头来看深圳吉通与湖南美联面临的违约情形，第三方债权银行的介入成为当前宝新置地的爆雷的最大关键--以往仰赖宝能系架构、长期为其托底的金融平台宝新金融并不在此次债务化解的范围内。这一次，宝新置地熟悉的“左右手挪腾术”或许行不通了。