销售端持续回落 杭州第六次土拍半数底价成交

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

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6月30日，杭州上半年最后一次土拍收官，此次推出12幅地块，总起价119.5亿元，其中，6幅溢价率封顶，6幅底价成交，总成交127.8亿。成交楼面均价1.4093元/平方米，平均溢价率6.9%。

影响杭州土拍溢价率的主要原因在于销售段流速放缓。第三方机构监测数据可见，杭州二手房已连续3个月成交下行，6月仅有4000多套成交量；新房成交持续4月以来的回落态势。

但回顾上半年，杭州以密集的六场土拍，巩固了其在房企眼中流量城市的地位。截至6月30日，杭州2023上半年土地出让金约为1003亿，排名全国第二，北京以1008.72亿元位居土地出让金首位。

杭州第六场土拍，半数地块底价成交，在一定程度上反映了土拍热度有所回落，而核心板块的地块仍然受到房企追捧。比如运河新城、奥体中心板块等地块分别吸引42家、49家房企报名。

区域分化导致市场主动寻求兴奋点。除了核心地段的运河新城、奥体中心板块之外，富阳区拿出富春94号地块试水取消最高单价限价规则。该地块出让细则规定了，毛坯均价32000元/平方米、精装标准4000元/平方米，却没有规定最高限价。这导致地块在竞拍过程中，仅5次报价便溢价率触顶进入摇号环节。

业内人士指出，杭州近期启动外围板块限购调整的优化政策，其实是对整体市场下行趋势的一种应对，这就不难理解房企倾向于拿限价区域的项目，以快周转模式保障现金流。今年上半年，滨江集团一个郊区项目曾创下了拿地之后57天开售的纪录。

房企的战略选择与进退之间，拐点信号就出现了。值得关注的一点是，除了近两年土拍市场常客滨江集团与部分地方国资外，杭州拿地房企结构有所变化：此次土拍拿地房企中有8家是民企，其中金帝地产拿了两幅地块，有一幅地块是与萧山国资联手获取。作为杭州本土低调的商业地产老牌房企，金帝地产还成功“捡漏”，底价拿下银湖商业综合体地块；关注度比较高的富春94号地块，最终由民企杭州稳畅房地产摇中。

不仅杭州，主要二线城市的销售端市场不确定性越来越多，包括客户端流动性、短期内刺激政策等等，无不影响着房企的决策。全国热点城市二手房市场成交下行，带动新房市场热度也有所下降，郊区新盘认筹不足的情况屡有出现。销售端不见起色，反映到土地市场便呈现冷热分化。

最近几天，宁波、合肥先后有土拍，结果与杭州此次土拍高度相似：房企争抢核心地段热门地块，热度略低的地块大多数底价成交。合肥6月28日土拍中瑶海区一幅地块竞品质结果在6月30日出炉，参拍的4家房企经过投报高品质住宅建设方案，最终由伟星竞得瑶海YH202308号地块。

此前被房企热抢的宁波土地市场，也因为销售端的下行而出现了拐点。据同策研究院研究总监宋红卫透露，宁波楼市自3月份以来出现市场压力，4、5月份成交量维持在50万平方米左右的水平，6月份成交量进一步下滑，二手房市场也出现逐月下滑的压力。

同策研究院数据显示，宁波供应量近两个月有所放缓，库存也受到成交量下降影响，新房库存近3个月维持在5.9万套左右，去化周期13个月左右，超过一年，有一定去化压力。

楼市的降温传导到近日的宁波土拍市场，9幅地块有三幅被中止交易，仅一幅核心地块受到房企激烈竞争，其余5幅地块均以底价成交。

宋红卫认为，宁波土地市场呈现三个特征，一是控数量上质量，二是分化，三是参拍主力为国企和城投。最近几次的土拍来看，热点二线城市每批次土拍必定会有少量优质地块，为防止流拍也会降低推地数量；大量民企缺位的情况下凸显了土地市场的冷清。而这几个特征，也多少出现在其他二线城市身上。比如宁波、合肥进入摇号环节的地块均位于市中心或者核心区域。合肥包河区一幅地块最终有34家房企参与摇号。

中原地产市场分析师卢文曦认为，从二线城市土拍市场面能够看出房企投资的分化。房企都要把有限的资金投入有限的地方。开发商更看重地块本身的一些技术参数和指标，市场下行压力导致房企对未来预期又产生了不确定性，市场分化也将越来越明显。

鉴于今年二三月份的楼市回暖行情出现拐点，是房企在土拍市场情绪变化的主因，卢文曦预测，上海即将在7月份举行三批次土拍，由于采取新的规则，也很可能会出现核心区域优质地块触顶摇号，或者外围区域的核心地段地块也会触顶摇号。