“工抵房”频现深圳捡漏还是踩坑？

证券时报记者 吴家明

最近，深圳福田中心区新房“八折购房”和“一成首付”的消息再次刷屏，背后主角却是工抵房。

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过去，工抵房也时常出现在各地楼市。在开发商资金紧张的情况下，通过工抵房的合作方式，一方面让开发商缓解一定的资金压力，另一方面也让供应商实现部分回款。在市场上行期，工抵房“套现”或许不难，不过，在市场下行周期，工抵房却似乎成为一种“无奈”。对于购房者而言，购买工抵房又应注意哪些风险？

所谓工抵房，一般来说就是在某些条件下，开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权，但建筑商、材料商等公司要的不是房子，而是要现金给员工发工资，于是就把这些房子拿到市面上来销售，当然价格也比正常销售的要低一些。

最近两年，随着房地产行业进入深度调整期，许多开发商面临不小的资金压力，工抵房的数量也较之前有所上升，甚至在一二线城市也同样如此。即使在深圳，工抵房的数量也越来越多。

从去年到现在，深圳许多新房项目都出现不少工抵房房源，房产中介也卖力推销，如去年罗湖京基水贝项目的商务公寓出现多套工抵房房源，折扣率达到八六折，还赠送物业费、购物卡等大礼包。最近，龙华上塘也有新房项目推出工抵房，单价6.7万起送智能精装。而在南山长岭陂，一家深圳本地民营房企开发的项目更出现折扣率达到七五折的工抵房房源。

“一般工抵房的折扣率会在八到九折左右，但也要看房源所在的位置和整体品质。”已经接手过多个工抵房项目的资深房产中介陈经理告诉记者，“过去，开发商会把最不好卖的房源拿出来抵给供应商，但数量多了，也开始出现一些畅销的户型。”记者还发现，抖音、小红书等平台都能看到房产中介发布的工抵房广告。

深圳一家承建商的工作人员告诉记者，当下市场环境，工抵房的销售周期也很难保证，最大的考验还是如何将这些房产变成回款。“即便销售出去，钱也是先到开发商账户，拿到这笔房款还需要很长一段时间，而且工抵房的折损率也很高。”

“工抵房的模式并不复杂，开发商抵给房源后，他们通过中介或其他渠道销售，开发商配合更名、办理按揭等工作，但如何规避风险成为这些企业需要共同面对的问题。”陈经理表示。

对于购房者而言，看似价格优惠的工抵房，或许存在许多不确定因素。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，工抵房数量增加与开发商的资金出问题有直接关系。一般来说，工抵房存在许多风险，例如有不少所谓的工抵房实际上并非真正的工抵房，有一些开发商是在打着工抵房的名义进行低价销售。而且，不论是否是工抵房，如果销售价格远低于备案价格，可能面临无法备案的风险。即使备案，如果被相关部门处罚并认定违法销售，还有被解除的风险。此外，如果房款不能打到监管账户，不能用于项目的开发建设，项目也会面临延期交房，甚至烂尾的风险。

近日，针对上述深圳福田中心区新房项目的“工抵房打折或低首付”营销手段。市场公开信息显示，福田住建局工作人员做出提醒，可能会影响正常网签。

购房者如果想购买工抵房，又该注意哪些风险？王玉臣表示，购房者务必核实清楚房屋的基本情况，也要关注房款的具体支付方式，以往就出现过工抵房延期交房，解除合同时开发商称自己没有收到房款，或者针对差价部分不认可。而且，房款一定要注意是否支付到开发商的预售资金监管账户，否则就存在被开发商转移的问题。此外，如果发现开发商已经被强制执行，列入了失信名单，项目也停工许久了，这种房子最好不要购买。