中报观察 | 招商房托汇率与续租应对

8月31日上午，招商局商业房托基金召开了2023年中期业绩线上发布会。

【资料图】

甲级写字楼方面，受经济低迷以及深圳甲级写字楼供过于求的影响，新时代广场的出租率不如预期，从2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。为了保证出租率稳定，新时代广场的现时租金下降至177.9元/平方米。

面向中小型公司、租金水平较低的乙级写字楼市场方面，没有出现供过于求的情况，竞争压力较小。如数码大厦的现时租金在报告期内保持稳定，但出租率有所下降。

租约到期分布方面，新时代广场在今年集中到期，承受压力较大，另外几个项目租约到期分布较为均匀。

此外，去年末完成的币种置换可消除因汇率变动而带来的风险，期内利率置换则可以很好的降低招商房托的融资成本。

甲级承压，乙级写字楼稳中向好

据招商房托2023中报数据披露，上半年深圳新增甲级写字楼4栋，供应量达到45万平方米，推升了全市空置率1.7个百分点，达到24.5%。

受到经济低迷以及深圳甲级写字楼供过于求的影响，新时代广场出租率不如预期，从2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。

招商房托为保出租率稳定，旗下的甲级写字楼新时代广场在新租约的现时租金上做出了让步，现时租金下降了6.5元/平方米至177.9元/平方米。

但由于科技行业及金融业需求减小，深圳市租金表现出现疲软，全市月租金下降3%至197.46元/平方米。因此，两者（即深圳甲级写字楼租金与现时租金）叠加影响，导致新时代广场的估值较2022年末下降了2.6%至20.3亿元。

整体来看，新时代广场压力较大，但是招商房托积极应对。

会议中管理层披露，除了现时租金的调整以外，该项目还进行了全民经纪人的活动及对中介渠道的一些较高费用的维护和佣金的调整，此外还推出了特价房源。

以上措施使得新时代广场吸引了一批如新东方等较好的租户，且目前有一些租户正在商谈。此外，管理层还透露会对新时代广场进行资产改造及按照不同交付标准提供的不同产品。

北京写字楼市场表现乏力，期内多个改造项目入市，全市空置率上升0.9%至16.9%，月租金微跌1.7%至316.16元/平方米。

但招商房托对招商局航华科贸中心采取了较为灵活宽松的租赁策略，使出租率上升了6.7%，达到自收购以来的最高位76.7%。但该出租率的上升，同样是招商房托为保证出租率而采取将现时租金降低的让步，下降6.0元/平方米至313.3元/平方米。

且就区位来说，航华项目处于北京朝阳东三环，是国贸CBD的地标式综合物业。

因此，北京写字楼市场租金与项目的现时租金等也导致了招商局航华科贸中心的估值下跌2.6%至26.6亿元。

乙级写字楼方面，因未出现供过于求的现象，所以也无需提供相应的租金优惠。因此，现时租金、估值方面均是持平或略有增长。

具体来说，数码大厦的现时租金保持稳定，为126.3元/平方米，但是出租率仍下降了3.1%至82.8%，二者综合影响下，数码大厦估值小增0.06亿元。

科技大厦的租户为重大租户，即深圳前海蛇口自贸区医院，且该写字楼是整体承租的，因此其出租率为100%，现时租金小幅上涨2.6元/平方米至132.4元/平方米。估值方面也同样上涨了0.15亿元

科技大厦二期同样保持良好态势，其出租率上涨了0.7%至91.2%，现时租金上涨5.1元/平方米至125.2元/平方米，但估值方面与去年年底持平。

零售物业方面，由于花园城在2023年进行分区域封闭装修改造，因此上半年出租率跌至53.2%，而为了吸引新租户，招商房托将已完成装修的区域租金进行适当降低，使得其现时租金下降9.2元/平方米至171.9元/平方米。也因此，其花园城的估值下跌1.2%至0.2亿元。

不同币种债务置换，有效降低成本

除了要关注招商房托旗下各项目的出租率、现时租金、估值等，各项目的租约到期分布也需加以关注。

其中新时代广场在今年会有较大的到期率，这部分租赁占可租赁总面积的40.7%，因此，管理层表示今年下半年的经营目标是保出租率，以出租率为主，在出租单价方面也会更加贴近市场。

观点指数认为，在目前深圳写字楼市场较不明朗的情况下，保证出租率与租金有利于提高项目估值，进而抬高招商房托在二级市场的表现。

同为甲级写字楼的北京航华项目、乙级写字楼的科技大厦及科技大厦二期租约到期分布则相对平均。对于科技大厦来说，因其租户（蛇口自贸区医院）的单一化，且其租约是于2025年才到期，所以整体的租约分布较为稳健。

花园城因尚在装修改造过程中，大多租户考虑到该阶段会影响其正常营业等问题，进而选择退租，整体空置率较高，其租约到期情况也较为分散。

2022年末，招商房托与兴业银行完成了41亿元的债务置换，将原港币贷款全部置换为人民币债务。而7月28日，招商房托透过附属公司与兴业银行附属分行就24亿元贷款签订一份利息为2.93%的融资协议，预计用来偿还部分现有境外融资。

这一操作也即是通过这笔24亿元的信贷去置换原来41亿元中相应部分的信贷，并以利率2.93%去置换3.55%的利率，利率共下降了62个基点，每年优惠的利息费用为1488万元。

观点指数认为，人民币与港元的币种债务置换可以很好地避免因加息而引起的汇率变动问题，并且可以消除币种错配，稳定汇兑表现，而利率的置换可以很好的降低招商房托的融资成本，降低企业整体的利息水平，因此可以更好地利用这部分资金进行项目的投资、改造与升级。