世界今日报丨碧桂园抵御寒冬：守住现金流与交付安全

2022年上半年的楼市环境如何，已无需赘言。身处其中，碧桂园也感受到了莫大的压力。

“2022年是地产行业充满挑战的一年，让行业每一位参与者都倍受压力。行业进入寒冬，适者生存的环境对企业的竞争力提出了更高的要求。”碧桂园在半年报中写道。

为抵御这一场寒冬，碧桂园将重心放在更重要的工作上，守住现金流安全与交付底线。

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碧桂园集团总裁莫斌说，在市场低迷期，碧桂园保持战略定力，持续提升全周期综合竞争力，科学谋划营销进场，全力以赴确保企业生产安全和现金流安全，保质准时完成了每一套房屋的交付，如期完成了每一笔债务的兑付。

企业在当下踏出的每一步都不容易。碧桂园CFO伍碧君说，“为守住责任与信用，碧桂园以现金流为主，牺牲了一部分利润。”

碧桂园8月30日发布半年报显示，上半年其连同合营企业及联营公司实现权益合同销售额1851亿元，权益合同销售面积2348万平方米，实现营收1623.6亿元，毛利约172.1亿元，归母核心净利润约49.1亿元，各项指标同比均有不同程度下滑。

所幸，得益于在各能级市场均衡布局，碧桂园有效对冲了局部地区市场波动带来的阶段性影响，权益销售金额跌幅为39%，小于同期百强房企平均51%的跌幅。

宏观大势如此，“求稳”是每一个微观当下的最重要的事。牺牲当下利润换取未来，碧桂园守住现金流、保安全交付、优化城市布局的努力应当肯定。

守住现金流安全，偿债无忧

“去年6月市场下行以来，已进入底部盘整时期，当前最重要的就是市场信心的恢复。信心恢复仍存在不确定性。”莫斌在业绩会上表示。

为减小不确定性带来的冲击，上半年，碧桂园聚焦现金流管理，加强了可动用现金管理以保持收支平衡。

在收入端，进一步强调销售回款效率，并充分挖掘应收未收款，通过全面资产盘点把能在短期内带来现金流的资产做好了回收计划。

据了解，上半年碧桂园平均按揭放款天数同比加快19天，新增签约权益回款率提升了两个百分点；并通过处理大宗资产回收69亿元现金，对现金流起到了有效补充。

在支出端，为提高与合作方在项目层面资金的使用效率，碧桂园与合作方严格进行复工铺排，从源头严控开工量，做到以销定产；在保交楼的前提下避免无效开工带来的工程款的支付增加，降低未来支付压力，并鼓励区域多从本地资金沉淀安排支出，减少对集团资金下拨的依赖。

莫斌说，预计全年工程款支付较往年会大幅下降，经营现金流的支出压力会有减小。

同时，碧桂园进一步加强了对销管费用的管控，上半年累计销管费用为88.6亿元，同比下降36.3%，占收入的比重也较2021年同期下降0.4个百分点至5.5%。

此外，部分新业务尚处于投入期，在市场下行尤其是底部盘整过程中，碧桂园在主营业务与新业务上做了平衡，以地产及代管代建轻资产为主，博智林建筑机器人作为新业务唯一重点进行发展，其余新业务暂缓。

基于对现金流的极致管理和业务投资上的平衡，上半年碧桂园保持了经营性现金流为正，实现销售回款及其他现金流入约1800亿，土地及结案支出约1350亿，税金及其他费用支出约310亿。同期，权益回款率达92%，连续7年超90%。

三道红线方面，目前碧桂园处于较为健康的“黄档”，管理层称，争取在2023年中期前实现黄档转转绿档。

截至6月底，碧桂园净借贷比率48.1%，连续多年保持在60%以下；剔除预收款后的资产负债率下降至72%；现金短债比也优于监管要求。

偿债压力方面，伍碧君表示，现在至明年6月碧桂园公开市场债务约150亿元，偿债压力不大，且目前国有大行对优质民企的支持态度明显，碧桂园也没有太被动。

守社会责任底线，保安全交付

7月来，部分出险企业项目出现“停贷”风波，对市场环境与社会民生带来不确定性因素，“保交楼”被提升至新的高度。

项目出现停工甚至烂尾，原因最终都要指向集团层面的流动性问题。碧桂园今年来以现金流为中心，保障企业经营平稳运行，也是在以实际行动履行企业的社会责任，保项目安全交付。

上半年，碧桂园已有1070批次共计25万套房屋如期交付，其中165个项目实现交付即交证，438个项目首月交付率达到75%。

莫斌感慨道，在行业面临史上最寒冷的冬天时，碧桂园积极调动资金和资源推动项目进度，按时按质保证了数量庞大的产品交付，交付体量之大、范围之广，都是行业之最。

据了解，碧桂园上半年交付项目覆盖全国30个省市的214个城市780个区县。

莫斌还向蓝鲸财经表示，在保障自身项目安全交付之外，碧桂园还与多地政府达成一致，积极承接对部分出险企业项目的代管代建代销，与当地政府一起保交楼、保社会民生稳定。

值得一提的是，碧桂园为建房而成立的博智林建造机器人也助力其交付。

截至今年7月底，博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，适用于建筑全周期智能建造工序，已服务覆盖28个省份（直辖市、白治区）超550个项目，累计交付超1200台，应用施工面积超1000万平方米。

目前，博智林已发展成为中国智能建造领域的引领者，相关机器人科技技术获评六项国际领先，拥有授杈专利超2000项，其中发明专利近1000项。

行业信心低迷时，保交付就是保未来。碧桂园在当下守住社会责任与信用，为未来做准备。

今年下半年，碧桂园迎来交付潮，计划交付超50万套房。如此大体量的结转将为碧桂园带来更多的营收确认，未来业绩具有确定性。

莫斌还表示，在不考虑新增投资的情况下，预计2022年全年权益可售出货量不低于5300亿元，该部分货量全年去化率不低于68%，将根据市场情况及时调整供货及销售铺排，更好地应对市场不确定性。

土储均衡布局，对冲风险

作为新型城镇化住宅开发商，碧桂园的土地均衡布局在多线级城镇，均衡分布也助其对冲了特定区域市场的阶段性波动风险。

莫斌透露，上半年碧桂园的销售中，三四线市场的下跌幅度明显低于一二线城市，销售占比也提升1个百分点至69%。

投资策略方面，碧桂园集团常务副总裁程光煜强调称，碧桂园宏观上一直强调一线至五线均衡布局，微观上往确定性市场或当期具备确定性的市场去。2021年以来，碧桂园配置的主要资产都聚焦在长三角、珠三角、大湾区的相对等级较高、人口流入、供需关系好的城市。

上半年，碧桂园在佛山、张家口、兰州等地获取了了9个权益项目，地价约人民币61亿，新获取的土地中71%分布在二线城市。此外，碧桂园参与了上海及杭州土拍。

截至期末，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源约2917亿，合计约1.51万亿，可支撑公司未来的销售需求。

从可售资源分布来看，碧桂园的布局也具有较好的抗风险性，96%位于常住人口50万人以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角、珠三角、环渤海等五大都市圈。

莫斌表示，未来，碧桂园将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质土储资源，支撑公司未来业绩的稳健发展。

同样，遵循守护现金流安全的思路，碧桂园今年在土地投资上也较为谨慎，上半年，碧桂园投资额度占当期销售的比重仅为3%。

程光煜说，今年不预设投资额度，在市场下行环境中，现金流主要用来保障公司经营和生产安全，在此前提下才会投资，但有好的机会也不会错过。