【世界独家】只涨不跌“信仰”被打破 法拍房里的楼市江湖

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证券时报记者 吴家明

经过一年多的深度调控，房价“只涨不跌”的这种信仰逐渐被市场打破。而在法拍房市场，这种“信仰”似乎也被打破。

“即使在热门的深圳西部南山区，法拍房价格也一样跌。”长期关注法拍房市场的陈正（化名）告诉证券时报记者，“很多人都想在法拍房市场里面捡便宜，但法拍房市场跟正常交易的市场一样，价格波动幅度也很大。”他展示了一套自己曾关注的房源，位于深圳南山区星海名城五期的一套35平方米法拍房，在去年11月以389万元的价格成交。而在今年8月30日，同小区的一套46.4平方米的法拍房源，仅以391万元的价格成交，折算下来跌幅超过20%。

“其实，这样的情况还很多，这一年深圳楼市降温，虽然关注法拍房市场的人多了，但这并不代表价格就稳了，很多想买法拍房的购房者也会怕高位站岗。”陈正说，“二拍的价格通常会比一拍的价格低，但有些法拍房即使大降价都卖不出去。”在阿里平台上，证券时报记者看到一套位于深圳香蜜湖的东海国际中心的法拍房，面积约201平方米。或许是由于身处深圳的“豪宅圈”，这套房受到许多人的关注，但这套法拍房在今年1月时以1528万元的价格流拍，3月进行二拍时以1454万元成交。

“以深圳市场为例，如果以每天拍卖的房源计算，法拍房的流拍率通常都超过50%。”一家法拍房辅拍机构的经理告诉证券时报记者，“法拍房市场的热，或许体现在看热闹的人多而已。”

位于南山区的宝能城花园一直是深圳市场的“网红盘”，宝能城花园法拍房源之所以备受关注，主要还是因为与周边二手房存在价格倒挂。宝能城花园的多套房源曾计划在6月30日至7月1日进行司法拍卖，套均建筑面积约152平方米，起拍价约1504万元。不过，在第一次法拍上架时，15套法拍房近半个月仅8人报名，最终全数撤回。而在8月中旬，宝能城再度挂牌近40套法拍房，将于9月20日、21日和22日分别拍卖，这批房源以指导价每平方米98500元起拍。有业内人士表示，多数户型都属于高层，视野更好，景观更加开阔，应该会吸引更多的人关注。不过，截至发稿，证券时报记者发现每套房源都有五六百人围观，但仍无人报名。

法拍房的确可能有机会找到高性价比的房源，所以一些辅拍机构也盯上了这块蛋糕，安排了专门从事法拍房业务的中介人员，辅拍机构也越来越多，他们还打出这样的“口号”：一般购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控，想买到划算的法拍房，前提一定要做足功课，或者找一些专业做法拍房的团队协助调查把关，以免后顾之忧。不过，记者发现，这些专门针对法拍房的辅拍机构收费标准不一，法拍房辅拍机构的收费标准和服务模式仍有待完善。

另一边，正常交易的二手房市场表现又如何？刚刚过去的8月，深圳楼市并没有像8月骄阳般火热。相反，二手房过户量仅2000套，环比小幅下跌2%，也远远低于5000套荣枯线水平。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房交易量跌破500套的水平。除了成交量不见起色，众多数据都可以说明当下深圳楼市的“成色”到底如何。乐有家研究中心的数据显示，8月该中心监控到的业主挂牌价有明显下滑，对比6月跌幅1.3%，环比也是持续下滑，达到了近1年来的最低点，降价成为市场普遍现象。在置业需求上，今年上半年深圳刚需及改善的占比相较2021年均有所提升，其中改善需求占比从20%提升到了22%，购房者逐渐回归理性，另外，新政下投资客被精准打击，占比从10%跌至4%。

不管是刚需还是改善投资，不管是法拍房还是正常交易的二手房市场，在业内人士看来，购房需求仍在，只是整个市场都在博弈。