法拍房被纳入限购范围是怎么回事 法拍房被纳入限购范围真相是什么？

在“沪十条”出台仅4天时间之后，上海再度打出“反炒房”组合拳——法拍房被纳入限购范围。

(资料图)

1月25日，多家媒体报道上海法拍房纳入限购范围，而在上海市拍卖行业协会旗下的公拍网上，明确提示道，“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格”。

对此，《中国经营报》记者致电上海市房地产交易服务热线，工作人员表示上海法拍房已被纳入限购，但是相关政策文件“还没有下来”，对于执行时间，其表示，购房者在拍卖平台所看到的法拍房要查限购的信息，就代表相关政策已经执行。

法拍房限购

在围堵“假离婚”之后，上海再度出手，将法拍房纳入限购范围。

“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。”记者在公拍网上点击上海法拍房源时，弹出的“上海法院特别提醒”如此显示。

“对的，现在是要限购了，”上海市房地产交易服务热线工作人员同时表示，“正式的文还没有下来，但是（法拍房）公告已经出来了”。

而记者掌握的信息也显示，此次上海法拍房纳入限购政策的对象为“司法拍卖（包括委托拍卖和网络拍卖）的本市商品住房”，而纳入限购政策的时间则以2021年1月22日为分界线。

其中，自2021年1月22日起发布第一次司法拍卖公告的上海市商品住房，“一律纳入限购政策”，而在上述日期之前，已经发布第一次司法拍卖公告的上海市商品住房“但尚未开始拍卖竞价程序的”，一律撤回拍卖公告，将其纳入限购政策后重新发布拍卖公告。

而至于外界关注的，在1月22日之前已发布司法拍卖公告的上海市商品住房，且已经进入拍卖竞价程序的，“依法进行拍卖或者变卖”。

梳理可发现，在1月21日“沪十条”出台之后，关于上海法拍房将被纳入限购政策的传言，就未曾断绝，而有拍卖平台于1月22日上午紧急撤拍房源，在某种程度上也佐证了政策的即将出台。

1月25日，在上海将法拍房纳入限购政策范围后，记者注意到，京东拍卖等多个平台皆在拍卖公告中提醒竞买人需具备相应购房资格，如在京东拍卖网上，一套上海市嘉定区铜川路2555弄26号202室的法拍房源，起拍价为218万元，拍卖公告如此提示，“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格”。

“上海法拍房被纳入限购，应该说是在‘住房不炒’的大前提下，政府对所有住宅交易可能过热的市场都进行限制，”上海蓝鲸法拍总经理王胜蓝同时也表示，“上海法拍房（住宅）实际是一个非常小众的市场”。

王胜蓝对记者分析道，“2020年的成交套数在1660套左右，只占到二手房交易量的千分之五左右。并不会对上海整体的房价有实质性的影响”，“限购之后，对于那些没户口或者社保不满5年提前想在上海安家落户的家庭，负面影响最大，意味着上海住宅限购的路全部被堵死。”

围堵政策“漏洞”

公开资料显示，法拍房即法院拍卖房产的简称，是通过法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。在这个过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

记者查阅上海市多区人民法院拍卖公告，在“特别提醒”一栏提及：竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策；拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；买受人应当在拍卖成交后持拍卖成交确认书以及住房限购审核所需材料，及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得房屋交易审核情况通知书，并至迟在按照拍卖公告的要求支付剩余价款后十日内向执行法院提交，执行法院在审查确认后依法制作拍卖成交裁定书。

“此次上海司法拍卖房的政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类领域的政策之所以收紧，在于其过去容易绕过限购政策，成为限购政策的漏洞。上海此次政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路是一致的。类似政策下，此类房源的交易性价比自然就下降了，客观上使得其房价会下跌。

记者注意到，此前由于上海法拍房没有限购，不少市民通过法拍途径来买房。

在阿里司法拍卖平台上，记者注意到，以2021年1月19日成交的上海市徐汇区桂林东街28弄的一套住宅房产为例。该项目建筑总面积为172.47平方米，户型为4室2厅2卫，评估价为1378.58万元。项目共有9人参与报名，最终成交价为2056万元，较评估价高出49.14%。

而位于上海市松江区九亭镇涞坊路1080弄的一栋别墅项目，在经历了12个人报名、267次出价之后最终以4000万元的价格成交，较评估价2800万元高出42.86%。

“由于上海当前房源略偏紧，所以客观上需要防范一些优质的法拍房炒作的现象。但不管如何，此次政策都形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例，也规范了住房交易秩序。”严跃进表示。

王胜蓝也认为，在上海将法拍房纳入限购范围后，“报名人数短期内会降低很多，成交价格也会下滑”，但其也提醒道，“法拍房限购，会对法院对于涉及房产类的财产纠纷执行进展会增加一定的难度。以前法拍房竞拍成功后，成交款很可能完全覆盖所有的债权债务，但是成交价格降低后，相关当事人可能不会那么配合法拍流程的推进，导致执行难度增加。”