龙湖的产品线特点是什么 万达集团的历史介绍|全球今日报

死磕新城1000个交易日，今天第一百三十九天。

咱们的商业地产对比系列，基本背景资料的补充，终于轮到了目前全球最大的商业地产运营商——万达商业。

【资料图】

重磅选手总是最后出场的。

和龙湖不一样，龙湖的产品线是差异化竞争，天街定位高于吾悦，星悦荟定位低于吾悦，所以和吾悦的正面交锋其实并不多，两者目前是井水不犯河水的状态。万达和吾悦定位几乎是重叠的，而且吾悦广场的数量优势在万达面前荡然无存，所以万达过去，现在，将来，都将是吾悦最直接，最有力，最强大的竞争对手。

万达集团的历史可以追朔到1988年，是目前的主流地产开发商中，资历仅次于万科（1984年）的老字号了。老王早年的创业史我就不说了，有兴趣的自己查阅相关资料吧。

第一座万达广场诞生于2001年，比第一座龙湖天街（2003年）早了两年，比第一座吾悦广场（2009年）早了整整8年。

从数量上来说，截止到今年底，万达广场在全国的最新数量将达到370座，作为对比，吾悦年底的计划已开业数量将达到94，龙湖是48，万达的优势一骑绝尘。

从租金收入来说，按照2019年的财报，万达广场的全年租金收入是351.48亿，而同年吾悦广场的租金收入是41亿，龙湖是47亿。

从广场的增速来说，万达广场从2001年的第1座万达，到2014年的第100座万达，第一个100座万达用了整整13年的时间。从2014年的第100座万达，到2017年的第200座万达，第二个100座万达只用了区区的3年时间。从2017年的第200座万达，到2019年的第300座万达，更是只有短短的两年时间。

作为对比，龙湖的第一座天街早在2003年已经开业，17年后的今天，龙湖天街的数量还远未突破50座。

吾悦从2009年开始算起，到2021年将会有新城的第100座新城开业，用时12年，并不比万达快多少，这还是在有万达前车之鉴的情况下。

可以预见，吾悦向万达看齐的话，吾悦广场将在2024年拥有自己的第200座广场，2026年拥有第300座广场。

如果说龙湖在商业地产的规模上领先吾悦1年的话，万达在商业地产的规模上，领先吾悦7年左右绝不夸张。

而且在万达主打轻资产以后，提出了每年至少开业50座万达，上不封顶的目标。

号称美国商业地产增速奇迹的西蒙地产，在并购力度最大，增速最快的7年间，每年新开业的物业数量不到20个。

而如今，万达已经提出并且实现了每年50家万达的目标，新城也制定了每年30家吾悦的开业计划。

吾悦正在复制奇迹，而万达，在创造新的奇迹。

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说完基本数据，还是最重要的，捋一捋万达的商业逻辑以及扩张途径。

提到万达，有一个词，是不得不反复提及的，轻资产

如果说吾悦和天街的竞争，是“圈地优先”和“耕地优先”之间的比拼。

那么万达和吾悦的较量，就是“重资产”和“轻资产”之间的博弈。

要搞清楚轻资产的问题，我们需要从3W问题研究入手：

1.什么是轻资产？(WHAT)

2.为什么要轻资产？(WHY）

3.轻资产会持续多久？（WHEN）

1.什么是轻资产？

所谓的轻和重，一开始是以物业的所有权为标志的。拥有所有权的同时，会付出资金的代价，就会对现金流造成压力，就显得“笨重”。那么如果放弃对所有权的追求，只追求经营权，那么对现金流的压力就很小，显得“轻盈”。万达一心追求的是“快”，就像武学秘诀里的葵花宝典，追求的是天下武功唯快不破，那么就得付出点代价，一刀下去，斩断所有权，练成绝世武功。

但是有个问题啊，有没有一种方法，即可以不付出所有权的代价，又可以对现金流不造成过大的压力呢？有这种好事么？

有，当然有，ABS或者类ABS，可以先弃后取，既保留了对物业的所有权，又能回笼资金，虽然没有“轻资产”模式那么飘摇兮若流风之回雪，但是保留了核心的“命根子”，不失为一种两全其美的办法。

那么万达难道傻么？他不会发ABS么？所以我们就来到了第二个问题。

2.为什么要“轻资产”？

在所有通稿里，万达都是用“瘦身”“轻装上路”“全新模式”“空手道”“输出管理”这样字眼来描述。

诚然，这些所有的词都有一定的道理，但这是万达转向“轻资产模式”的原动力吗？如果可以选择，万达更喜欢哪一条道路呢？

咱们看看万达在2020的半年报是里是怎么表述的：

“根据现金流情况适当配比自持项目”，这句话怎么理解，各位都是学过语文的，我就不啰嗦了。

所以说，万达的内心是还是希望“配比自持项目”的，但是无奈囊中羞涩，“现金流情况”比较紧张，主动放弃了做老板的“自持项目”，选择了合伙经营，但是不用掏钱，只用掏技术的轻资产模式。

那么问题又回来了，万达为什么不发ABS?

那这可就错怪万达了。

其实万达是发了类ABS的，我们以2020年半年报为例：

满满几大页的质押，好多质押物都是未来十年甚至十五二十年的万达广场的现金流，这不就是ABS嘛？

你以为这就完了？300多座万达，似乎质押这么多，也没有质押完啊？

我们再来看看抵押情况吧：

大家一起来数，看看是多少？

是的，你没看错，用来抵押的万达广场货值高达3300多亿！

而根据当期的报表，投资性房地产一共只有4300多亿，减去3300多亿已经被抵押的，再减去刚刚上面几页满满的被拿去质押的，能剩多少？

晋江万达8个月的场地管理费都拿去质押了750万现金，十堰万达一年的停车费都被拿去质押了1000万现金，万达现金流的窘迫可见一斑。

万达属实是没有余粮了。

手里没钱，每年还要开50家万达，以维持龙头地位，怎么办？

想要上市，但是现在重资产的房企根本没渠道上市，怎么办？

轻资产是唯一的办法。

3.轻资产会持续多久？ 

首先要知道轻资产的特点：

轻资产的优势特别明显：现金流瞬间回正！

怎么个意思呢？你要找我万达开广场？好啊，热烈欢迎。反正你出钱，其余的事情全部交给我万达了。出人，出品牌，出管理，出关系，反正除了钱，我万达都给你搞定。

一段时间以后，万达广场开业，咱们签个协议，未来N年的租金收入，咱们55分账（举个例子）。然后我万达就拿着这协议去银行做质押，现金流立马就回正了。

所以这就是万达喊出，轻资产上不封顶的底气所在！

开一个轻资产，不但有钱赚，还不用摊本钱，还能立马见到回头钱，还能扩大品牌影响力，这是多好的事情！

但是轻资产有个致命缺点：合作方另立炉灶的风险！

合作方都是人精，一开始苦于没有门路，找万达合作，钱没少出，到了分账的时候，结果只能分一杯羹。那五年十年后过去了，你那套管理，我早就掌握的七七八八了。商场人气也起来了，商铺都开始稳定了，周围的配套也起来了，我凭什么不自己全部吃独食？

另立炉灶是最优解。

吾悦广场就那么几家轻资产，还出现过解约的事情。以万达两百多家轻资产的规模，每年解约的万达广场不会在少数的。

那么换位思考，如果我是万达，我会怎么做？

首先，重视现金流，尽量能在和合作方解约前，出一个他没办法拒绝的价格买下来，把轻资产变成重资产。

其次，一开始就签一个时间够长，违约成本够高的合同。

最后，实在没办法，那就主动降低分成比例，以维持表面上的和气，以及“万达”的品牌影响力。

轻资产会持续多久呢？

我的看法是，一旦万达上市有了最终结果（或好或坏），或者渡过难关，现金流回正，或者没有合作方愿意当冤大头，那么轻资产模式会无疾而终的。

这个时间很可能在5年到10年之间。

好了，那么现在可以描绘一下万达的未来了。

万达练的是僻邪剑谱这样的武功，速成，但是根基不稳，有缺陷。目的是快速神功大成，当上武林盟主，然后再想办法把丢掉的东西接回来。

吾悦练的有点像九阳神功，虽然比起僻邪剑谱慢了些，但是好在内外兼修，足以自保。

龙湖练的类似易筋经这样的功夫，动辄几十年的修炼，但是内力强劲，返璞归真。可惜就是太慢了。

比广场数量，比管理面积，比租金收入，比品牌影响力，万达在相当相当一段长的时间内，找不到一个对手（吾悦最多算个追赶者）

比自持物业，比重估利润，万达会慢慢的丢掉领先优势，目前看来，吾悦是有希望超越万达的。

吾悦强在哪里？强在新城的双轮驱动，每年住开源源不断的造血，是有源之水，有本之木，有根之萍。