直击中南建设2022年业绩会：短期有困难，中期有信心，长期要转型

2023年4月25日下午，中南建设（000961.SZ）举办2022年度业绩交流会，中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席了此次交流会，就该公司现状与未来规划与投资者进行了坦承交流。

行业非良性循环背景下，中南建设业绩也遭受了冲击。报告期内，中南实现营业收入590.4亿元，归属上市公司股东的净利润亏损91.7亿元。公告显示，为持续保证经营安全，中南加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损。此外，中南增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备，各项费用率亦有增加，由此带来亏损加大。

(资料图)

尽管未能摆脱亏损局面，但因多年来坚持财务自律与经营自驱，中南依旧牢守稳健底盘。截至2022年末，公司有息负债降至475.5亿元，较上年末减少147.2亿元；经营活动产生的现金流净额62.5亿元，连续5年保持正值。中南建设扛住了行业急剧下行压力，各项指标保持稳健。

业绩会上，陈昱含将公司今年的经营举措概括为四个方面：“把握时机，休养生息，力保交付，修复利润”。她表示，各项政策的陆续落地让公司对未来保持信心，公司将克服短期困难，不断做强全链条建设能力，形成中南未来独特的高质量发展模式。

打赢现金流保卫战

在短期内面临经营压力的情况下，良好的现金流管理尤为重要。为此，中南在融资展期和化债、资产处置和加快销售、稳定生产和支出排序、政府沟通和合作以及管理减负和组织优化等方面竭尽全力，大幅缓解了现金流压力。

数据显示，2022年末公司有息负债475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元，不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况，经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍；剔除有关负债之后公司的负债率为47.93%，继续在行业保持低位。

陈昱含认为，公司2022年的亏损更多可以看作是行业剧烈调整下短期表现。一是公司已经“做我所能”，问题也充分暴露并在报表上体现，2023年的盈利情况不会进一步恶化；二是公司今年的结算利润更有保障；三是随着市场进一步走向良性循环，公司存货和资产价值将得到提升和重估。

同时，中南建设全力推进“保交付、稳民生”相关工作，落实市场主体责任。据悉，2022年全年，公司房地产板块累计完成7.2万套房屋交付，建筑板块履约交付大型项目超40个，交付面积357万平米。2023年，中南预计竣工面积1088万平方米，同比增加47％，公司将根据市场变化，灵活调整开发计划。

此外，在融资和化债方面，中南建设也在抓住政策窗口期，持续努力争取突破。业绩会上，公司董秘梁洁透露，去年11月第二只箭扩容后，公司增信发行申请也获得了中债增的认可，目前公司正在努力进行相关准备工作。有关定增方面的进展，陈昱含则表示，中南的定增项目预计在下半年真正落地，目前公司将继续与各家银行紧密合作，做好项目层面的融资安排，同时利用好各类保交付的政策性资金，确保兑付形势不劣化。

构建全链条建设能力

房地产行业历经深度调整期，市场分化愈发明显。据公开统计，2022年约80%房企出现亏损，被动缩表风险加大。

年报数据显示，2022年中南建设主业受市场调整影响明显：房地产业务实现合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%；建筑业务实现营业收入94.8亿元，同比下降62.3%，新承接项目合同总金额仅34.8亿元。

对于中南来说，缩表不是躺倒，也不是无所作为。穿越不平凡的2022年，公司的发展道路反而越发清晰。“长期来看，提高发展质量、转变发展模式是我们的必由之路。”陈昱含表示。

其解释称，“从外部政策环境、市场环境等多方面看，过去地产高周转、高杠杆的打法已成为过去时，建筑业务重产值大于重利润的时代也已过去，这会导致无论从被动还是主动角度看，我们的业务模式都会发生根本变化，公司盈利的核心来源将从规模和杠杆转向质量和利润”。

据悉，目前中南内部正推进内部试点，加大建筑业务与地产业务的融合协作能力，把从投资到开发再到施工的全链条打通，面向未来可能到来的EPC时代提前做足准备。陈昱含强调，“建设能力是我们褪不掉的底色，我们与很多开发商在持有物业运营方面的布局不同，未来的道路更可能向前延伸整合，通过做强设计、施工、采购和开发管理的全链条建设能力，形成中南未来独特的高质量发展模式。”

在谈及未来房地产市场走向时，陈昱含依然充满信心。她认为，伴随各类利好政策的落地，地产市场回暖态势已经得到确认。尽管是渐进而温和的复苏，但是中期看，量价走高的概率很大，特别是考虑到本轮地产行业危机并非发源于需求侧，库存也不大，因此后续资产和存活价值的修复更为可期。“目前，我们也在因项目施策，在现金流已逐步缓解的当下，权衡好流速和利润的关系。”

业绩会上，中南建设董事长陈锦石也表示，从实际情况来看，房地产的市场形势在明显好转，短期虽然有困难，但今年整体肯定会比去年要好。

当前，机构普遍认为，地产行业的“政策底”已现，从供给侧支持，到后续可能强化的需求侧激励，2023年房地产销售有望企稳复苏。展望后市，中南建设也将充分抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机，将定位差异化落到实处，平稳穿越行业周期，确保公司长期稳健。

全年交付房屋7.2万套

2022年，中建设业务板块南紧密围绕“大基建”领域，积极弘扬建筑铁军精神，交付大型项目超40个，交付面积357万平方米。报告期内，公司承建的多个重大基建工程稳步推进，如期圆满完成重要工程节点：如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设，杭州西站枢站站东疏解通道全面贯通，南京、西安、苏州、哈尔滨、成都、南通等城市轨交系统，多地体育场馆、医疗机构、教育设施等。

随着房地产行业进入市场修复期和信心企稳期，房企比拼的核心也正逐渐从比规模、拼速度时代过渡到比拼产品力、交付力时代。特别是2022年底以来多重政策利好叠加，保交楼、稳民生成为当下促进房地产业良性循环和健康发展的重要举措。

为落实保交付、稳民生的主旋律，中南建设持续跟进工程节点目标达成，以项目建设实效推进生产经营工作实现质的提升和量的增长。2022全年，公司与时间加速赛跑，地产业务累计完成7.2万套房屋交付。

据悉，中南建设前置落实完善的全交付周期服务，持续推进“过程及交付评估”、“鹰眼行动”等工程质量管控。2022年完成512个标段次，16万余项交付前指标检查，交付大使全程一对一陪验时长超6.6万小时，高效响应客户需求，赢得了业主的广泛肯定。

年报指出，中南建设现有项目2023年预计竣工面积为1088万平方米，比2022年增加47%，公司将根据市场变化，灵活调整开发计划。此外，建筑业务将进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺提高施工质量；进一步提高综合管理水平，强化履约能力控制风险。

进入2023年，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，多地楼市活跃度有所提升。不少市场人士表示，当前，行业剧烈出清阶段已渐近尾声，相信中南建设等稳健型房企将表现出更强的抗周期韧性，率先恢复经营“造血”能力，实现长期可持续发展。

本文仅供参考，不作为投资建议。