日本超千万“弃房”，能投资吗？

超过1000万处“废弃”房产，将随时间推移变得“一文不值”，日本市场竟然存在着这么好的投资机会？真相究竟是怎样？

日本社会保障和人口问题研究所最新研究显示，2070年日本人口将减少30%至8700万，65岁及以上人口将占社会的38.7%，儿童比例将降至10%以下。

随着日本社会老龄化和人口萎缩现象越发严重，日本国内废弃的空房越来越多，它们在日本统称为“Akiya”。

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近日，据《纽约时报》报道，日本有超过1000万处空置房产，一些国外买家闻此蠢蠢欲动。

投资价值有限

在中文海外房源平台居外网入驻的日本Japan Hana房地产CEO、联合创始人胡凯淇在接受《国际金融报》记者采访时表示，日本老龄化严重，一些老年人没有家人，去世后房子没人管理。有子女的直接继承了房子，但很多年轻人在大城市工作，很少去乡下，所以乡下的房子就变成空置房了。

日本厚生劳动省今年发布最新数据显示，2022年日本的人口出生率降到新的历史低点，2022年日本的人口出生总数下降到799728人，首次跌破80万，较上年减少4.3万人。这是自1899年有统计数据以来，出生率最低的一年，并连续七年刷新历史最低点。与此同时，65岁及以上老年人口增至3623.6万，占比29%，创历史最高纪录。

据《纽约时报》报道，日本的房屋通常会随着时间的推移而贬值，直到它们变得一文不值，只有土地保留价值。业主没有动力去维护老化的房子，而买家往往会寻求拆除并重建房屋，但这往往花销巨大。

胡凯淇表示，空置房一般没有什么价值，位置也比较远。接手房子后单纯改装不行，要把它拆掉又会花很多钱，性价比不高。所以基本不会有人投资空置房。

《朝日新闻》分析认为，日本空房率上升已成为全国性问题。根据日本总务省的一份调查，2018年日本的存量空房约为850万，较30年前增加了至少两倍。

征税以盘活房源

Akiya不仅被视为对郊区和农村市场构成威胁，而且还会引发家庭对继承财产的纠纷。为了解决空置房的问题，日本政府也实施了一些举措。

京都市政府近日宣布，将从2026年度起对京都市的空房和别墅征收“非居住住宅利活促进税”（即“空房税”）。

京都市政府认为，设置“空房税”可鼓励人们出售或出租空置房屋，在避免被征收“空房税”的同时，盘活存量房源、提升房屋供给量。

“空房税”由日本地方政府独立征收。京都市内共有约1.5万栋空房将成为“空房税”的征收对象，征税的额度将根据房产价值和位置来决定。例如，位于京都市中心的有5年房龄的高层公寓最顶层（约100平方米），预计年征税额约94万日元（约合5万元人民币），而位于京都市郊区的有20年房龄的独立式住宅，则预计年征税额约3万日元。计划出租或出售的房产，可免一年的“空房税”。

数据显示，截至去年1月，京都已经连续两年成为日本人口流失最多的城市。空房税主要是想提高房地产的流通性、有效利用空房。

此外，为了缓解东京的人口压力、鼓励民众生育、缓解地方人口流失问题，日本政府再次加大了财政刺激的力度。

日本政府计划从2023财年开始，将搬离东京的家庭的补助金额从每名未成年子女30万日元（约合1.6万人民币）提高至每名未成年子女100万日元（约合5.3万人民币）。

日本政府自2019年开始为搬离东京的家庭提供经济激励，搬离东京的家庭最高可得总额300万日元（约合15.9万人民币）的补助，如育有未成年子女，还可以凭子女数量享受额外补助。条件是需要在东京以外的地方生活5年以上，否则，需要将补助退回。

“不可贪便宜”

今年以来，日本大城市房价快速上涨。日本不动产经济研究所最新公布的数据显示，3月日本东京首都圈（东京都和神奈川、琦玉、千叶3县）的新建公寓平均价格为每套1.436亿日元（约合人民币734万元），单月首次突破1亿日元大关。这一价格，与去年同期相比上涨了约2.2倍。

“日本人也会炒房，但主要都在东京、大阪一些大城市。现在东京的房价已经超过30年前泡沫破裂之前的价格。”胡凯淇表示。

根据总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）的数据，日本一直是中国买家海外购房排名前十的国家，今年到目前为止，日本在他们的首选目的地中排名第七，比2022年的第八位还有所上升。

“在去年12月，中国宣布重新开放出入境后，中国买家对日本房产的询问几乎在一夜之间翻了一番。”居外IQI集团联合创始人兼集团CEO卡希夫?安萨里（Kashif Ansari）在接受《国际金融报》记者采访时表示，不过，从那以后，问询量已经回落到2021年中期以来的一直保持的稳定水平。对日本房产有大量被压抑的需求，预计阻碍买家的各种障碍将在2023年下半年开始消失。

“大多数中国买家都在寻找可以轻松出租获得收入的房产，无论是长期还是短期的。大多数中国买家也住在日本大城市内。”卡希夫?安萨里说。

胡凯淇表示，中国客户到日本投资房产需要注意一些中介会介绍非常便宜的房子，有风险和危险性，会遇到买后租不出去或管理、修理上的问题。“所以千万不可以贪小便宜”。