头部房企的猎场 厦门供地小批量、限价上浮与取消配建

观点网 88家房企围猎1宗地块，厦门的首场土拍可谓“高能”。

5月10日，厦门2023首批集中供地开槌。本批次共出让3宗宅地，土地总面积9.56公顷，起拍总价91.9亿元，最终共收金101.45亿元，平均溢价率达10.39%。

(相关资料图)

与去年各批次相比，厦门本轮供地的热度有了明显的回升。同时在竞争烈度上，也强于上海、长沙等近期土拍。

围猎岛内区域

厦门本次土拍推出3幅地块，其中2幅位于五缘湾板块，再加上彭厝地块，均是上半年土地清单中处于核心区位的地块，在出让方式上延续了以往以热点地块带动拍卖热度的策略。

本轮的“重头戏”是湖里五缘湾2023P05地块，该地块量小价低，同时周边配套优越、拥有景观资源，共吸引了88家竞买人参拍。经过触顶摇号，杭州运川在众多房企中脱颖而出，以总价24.75亿元竞得该地，成为本场土拍中最大的“黑马”。

此外，招商通过摇号摘获2023P06地块，成交价达63.7亿元，溢价率12.15%。该地块亦位于热门的五缘湾板块，周边地区尚处于待开发状态，临近规划中的五缘湾体育公园，具备一定操作空间。地块吸引了34家房企参拍，竞争上同样高热。

与上述2宗岛内地块不同，翔安彭厝地块位于厦门岛外，受关注度较小，竞争较为冷清，仅吸引了3家意向企业，最终厦门国贸以底价13亿元摘获。

从地块区位来看，此次出让地块整体质量较高，周边配套资源较为丰富，因此能吸引众房企的争夺。除此之外，随着当前市场稳步复苏，房企拓储意愿上升，对于质优地块的需求性较高。

以招商和国贸为例，目前招商在厦门的主力在售住宅项目有3个，分别为海沧区的联发招商悦鹭湾、建发招商璟云以及招商1872，在土地储备上的需求较为迫切，尤其是岛内区域的热门土储。

国贸目前主力布局岛内，项目主要位于保利国贸天琴、天琴海、学仕里以及中海国贸上城。而翔安是国贸在岛外地块布局比较密集的区域，此次落子彭厝地块无疑是增加在翔安地区的土储，持续进行深耕。

但不论是房企主体还是土地市场，都依旧呈现出分化的趋势。

本次参拍房企依旧全部为国央企，有新面孔珠海华发与杭州建杭的加入。而大部分民企普遍面临着较大的资金链压力，并未出现在本场土拍中。

此外，市场依旧延续着“冷热分化”的态势。岛内市场活跃度高安全性强，在去库存化周期表现上较为良好，因此岛内区域是一众头部房企的猎场。岛外海沧、翔安等区域去库存压力较大，非核心区域在积压的情况下需要长时间进行调整，房企多数保持着谨慎的态度。

供地方式调整

就供应方面来看，厦门今年首轮土拍供应量有所减少，延续了厦门供地一直以来的谨慎态势。自去年3月的首批次土拍起，厦门供地就采取了“少而精”的方式，以热门的岛内地块占主导，带动岛外地块出让。

在今年早先时候，自然资源部对供地政策进行了优化调整，多座城市的集供都采取了“以需定供”“少量多次”的供应方式以维持市场供求平衡及土拍热度。从大环境上看，厦门与国内其他主要城市的供应特征基本一致。

在地块限制上，本次土拍对限价进行了调整，岛内地块限价上调至7.2万元/平方米。同时出让方式上，此次土拍取消了“定配建”，采用“定品质、限房价、限地价+摇号”的方式进行出让。这也让房企有了更多的销售面积，增加了获利的空间。

据资料显示，近年来厦门房屋需求大多以小户型为主，今年1-4月全市120平方米以下商品房的成交数量占需求结构的58%。而此次出让中的岛内地块最小套均限制面积也有了一定的下调，五缘湾2023P06地块最低套均面积下调至90平方米。

一系列的调整让本次供地的门槛下降了不少，拿地条件的放宽也令开发商在房屋的设计上有了更多操作空间，可以更好地结合市场需求来进行楼市供应。

据观点新媒体了解，自新年以来，厦门市持续放松购房政策，下调贷款利率，放松限购限售，积极释放政策利好。宏观的调控让市场信心有了一定恢复。未来厦门土地市场供应端或将延续“少量多次”的供地模式，全年商品住宅用地计划供应量有所增加。

同时，受市场去库存化动力增强，房企扩储情绪回升等因素影响，厦门接下来土拍热度或将维持在较高水平。