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央行定调,个人存量住房贷款利率将下调!一年“补贴”规模或达2700亿元?

2023-08-02 21:54:31来源:时代周报  

个人存量房贷款利率调整,或即将进入落地阶段。

本文来源:时代周报 作者:周梦梅


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个人存量房贷款利率调整,或即将进入落地阶段。

中国人民银行党委书记、行长潘功胜在中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上表示,要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

早在7月14日,国新办举办的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上,央行货政司司长邹澜表示,按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

“过去是‘支持’和‘鼓励’,而现在是‘指导’,这就意味着政策改革或进入到实操层面。”相关房地产专家对时代周报记者表示。

图片来源:图虫

为了解相关政策的落地执行情况,时代周报记者8月2日致电工商银行华南支行、招商银行、广州农商行等多家银行,相关工作人员皆表示,尚未接到相关方案和细则,后续若有明确政策指导,会积极落实监管部门的相关要求。

存量房贷利率又将会以何种方式来调整呢?

“调整存量房贷利率可能会通过协商变更合同约定,或新发放贷款置换原来的存量贷款来实现。”广发证券研报称,现阶段存量房贷利率定价是“LPR+点差”,考虑到LPR变化会同时影响到增量贷款,“协商变更合同约定”应该主要调整“点差”,具体的调整幅度以及范围有待进一步明确。

“从降低商业银行协商成本,提升相关业务办理效率角度,不排除效仿2008年通过批量打折方式。”光大银行金融研究员周茂华对时代周报记者表示。

2008年10月,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍。随后,多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。

“批量下调房贷利率的可能性较大,我们估算下调80BP左右”上述房地产专家表示。

若以2008年存量个人住房贷款利率“统一打折”的方式进行调降。100万的房贷,还款人当下以5%的贷款利率、本额等息的方式进行还款,那么还款人每个月本应还款5368元,利息总额高达93万元。

若存量房贷统一下调至商业住房贷款基准利率4.2%(即当下五年期以上LPR利率),购房者每月还款金额为4890,较之前每个月少偿还478元,利息总额也下降到76万元,较之前少还17万元。

降低存量房贷利率有哪些路径?是国有大行率先调整,还是中小商业银行先行变动呢?

“具体哪一类型银行先降,这个需要进一步分析各类银行面临的息差压力,房贷资产结构等情况。”周茂华表示。

“一般来说,大型国有银行在政策落实上会比较迅速,因为它们通常有更多的资金规模和更强的政策执行能力。”盘古智库高级研究员江瀚对时代周报记者表示,不过银行方对于个人存量房贷款利率的调整,可能会设定一定的门槛。这些门槛可能包括还款人的违约记录、还款人房贷体量、有无提前还款等。此外,银行还可能会考虑市场需求和竞争状况,以及监管政策的变化等因素,来决定具体的调整措施。

降低存量房贷利率对居民、银行都形成了较大的影响。

“下调存量房贷利率,本质上减少了银行利润,补贴了居民。”平安证券分析师刘璐称,乐观情况下这一补贴输送的规模是2700亿元一年。截至2023年3月,个人购房贷款存量38.9万亿,以五大行的情形类推,如果存量购房贷款整体下降70BP,则最乐观情形下预计一年能节约2726亿利息。按照房贷平均存续期为 15年,折现率为4%估算,相当于一次性补贴居民3万亿的现值。“该政策相当于给居民一笔长期限补贴,直接提升居民的年度可支配收入,有望提升居民的消费意愿。”

谈及降低存量房贷利率对银行的影响,周茂华表示,“一方面,存量房利率下调将势必对部分银行净息差构成一定压力;但另一方面,有助于降低提前还贷导致利息损失,同时有助于促进消费和楼市需求,房地产复苏,进而推动经济加快复苏,利好银行盈利和资产治理。”

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责任编辑:hnmd003

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