建设经理制是什么意思 什么是建设经理制?

电影《非诚勿扰》葛优在拒给徐若瑄做接盘侠的时候说了那么一句骚话，“宝马车头上插一奔驰的标不合适。”

葛大爷对不合适的原因解释是：出了故障，奔驰的零件用不上，宝马又不管修。

(资料图)

最近中新经纬就报道，江苏启东一接盘侠就买了一套插着“奔驰标的宝马”的房子，出了故障。

房子是江苏启东绿城·玫瑰园项目四期，最初计划是2019年年底交房，但延期了。

在项目方给出告业主家书里显示，延期原因是：欠了绿城钱。

很多业主收到家书之时看不太懂：绿城欠绿城的钱？

这时候项目方才出来坦白，房子是绿城建的，牌子是绿城的，但我们不是绿城，我们还要付个绿城建设费用。

接盘侠说，“如果当初知道开发商不是绿城，他可能就不会买这里的房子。”

在行业内把这样的行为称为：代建。

项目代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制）。

CM制是业主委托一称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。

来到我国后，最初叫包工，项目经理叫：包工头。

绿城2008年拿了个政府项目，开启首个代建项目，到2010年才正式做商业代建。

直到现在代建已经成为了绿城主营业务之一，2019年财报里显示，绿城非投资代建项目的销售金额为664亿元。

而这一合同期内，绿城销售额是2018亿元。

也就是说，你在市面上看到带有绿城字的房子，实际有三分之一不是绿城的。

这三分之一的房子绿城不背书。

采用代建模式开发项目，对于代建商跟开发商很大程度上能实现双赢。

绿城品牌自带：溢价与销量光环，小房企只需要付钱就能获取光环。

对于绿城，优点是可以增加流量销售额，资金上也无需承担太多的压力。

当然也有风险，小房企现金流容易出问题，像启东绿城·玫瑰园项目四期一样，不仅业主收不到房，绿城也收不到代建费。

并且，大多小房企都会玩小聪明套路购房者，一定程度上也会影响代建商口碑。

例如，圈内都有一个共识：买绿城房子可以，但遇到玫瑰两个字要绕着走。

如果检索关键字“绿城 维权”，弹出项目都大多被命名为玫瑰园，再深究股权架构，会发现这些玫瑰园多只是绿城代建。

纯正的玫瑰花在自然中自然成长少之又少，因此大量人工培育的玫瑰后来的花语，除了我爱你之外，还被很多人冠予：虚假。

而对于小房企来说，牵手代建商后也不一定全是美好，列如在长三角混的很好的朗诗，到了就败走成都，代建的金沙城锦西观棠各种维权。

项目开发商太行瑞宏把朗诗拉到成都后，才发现长三角的建筑风格根本不适合成都。

房地产是走钢丝的高杠杆游戏，对于代建这种比较安全的模式，这些年来，代建受到不少房企的青睐，代建已经成为了不少房企的主营业务，除了浙江的绿城，河南的建业、四川的蓝光、江苏的朗诗。

但不少房企却认为：房地产最主要资源是土地，这块地帮别人操盘，赚到钱了我才能赚不到钱，赚不到钱也会欠债，别人赚了我就没有了，那我又何必只赚管理费而不自己开发多赚点。

在这种“少赚就是亏”以及“走钢丝搞风险”纠结下，不少开发商选择了合作的方式。

像万科这种有钱一点的就叫：牵手联谊；像朗诗这种占股少一点的就叫：小股操盘。

而对于购房者来说其实买多家合股的项目也是分散风险的一种方式，合股企业越多，烂尾的概率越小：操盘企业现金流断了，还有合资方跟着。

但对于纯代建这种“贴牌”项目，在江苏启东绿城·玫瑰园项目四期的维权微博下面，有一个人评论：像买了假货。

“以前到处炫耀自己住绿城，现在害怕别人知道自己住绿城。”

就像买了假货的人遇到专柜都绕着走。