房地产泡沫是什么意思 什么是房地产泡沫？

近年来国内房地产市场舆论一直在争吵一个话题“房地产泡沫”，由此衍生很多话题：有没有泡沫？泡沫会爆破吗？等等。

在探讨什么泡沫爆破或者楼市会再涨之前，先弄清楚这个“泡沫”是什么回事。

(相关资料图)

理清经济学的“泡沫”的定义

“泡沫”一词是人们对经济经过一段相对短的时间却迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。

简单来说，所谓经济领域的“泡沫”，指的是由于局部的投机需求（也叫“虚假需求”，区分于实质使用需求），使某样资产的市场实质成交价格，脱离资产内在处于均衡稳定状态下被估算的价值，这两者之间的“差距”部分叫“泡沫”。一般而言，经济泡沫实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。这里面还涉及一个非常容易混淆的概念：“经济泡沫”与“泡沫经济”。

目前国际上对于“经济泡沫”与“泡沫经济”的定义有多种说法，除了许多人（包括很多经常评论经济却不是学经济的所谓“学者”、“专家”）都把“经济泡沫”与“泡沫经济”的概念等同使用以外，很多时下的说法极易与通货膨胀、商业循环、虚拟经济等概念混淆。因此，对它们的内涵进行界定是十分必要的。

经济泡沫与泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象，往往涉及部分资产与商品；后者反映的是“全局”的经济现象，就是某个国家或者地区的整体经济状况。这两个绝对不可混为一谈。

前面提到的“泡沫经济”曾经被简单定义为“由于价格信号的作用最终使资源失配而存在大量泡沫的经济”。其实事实远远不是如此，这也是很多常年唱空楼市的所谓学者的理据，结果大家有目共睹。

理清“泡沫”的产生原理

按照目前国际上经济学主流看法认为：所谓“泡沫经济”是指由“虚假需求”形成的局部经济泡沫，通过一定的传导机制使社会有效需求得到过度刺激而形成的虚假繁荣现象。

在这种传导机制中，金融管理当局过分宽松或者积极的货币政策，是局部的经济泡沫向全局的泡沫经济演变的主要诱因。

⑴引发泡沫经济的原因是局部的经济泡沫，局部经济泡沫的存在在于虚假的市场需求，正是由于虚假需求通过价格信号的作用才造成资源失配，因此虚假需求是泡沫经济的罪魁祸首；虚假需求在中国可以分为：扭曲的心理需求、误导误判的需求、政策导向需求、*俗导向需求、被转移的需求等等。

⑵局部存在经济泡沫或者经济泡沫变大不一定意味着整个国家处于泡沫经济之中，从经济泡沫向泡沫经济的演变需要一定的传导机制，在这种传导机制中，如果没有金融管理当局货币政策的“助力”与推动，局部经济泡沫是不会引发全局泡沫经济的；

⑶泡沫经济从本质上讲是一种虚假的经济繁荣现象，说它是虚假经济繁荣现象的原因就在于泡沫经济时期的社会有效需求得到了过度、过分的刺激与激化，也就是社会有效需求中存在大量虚假的成分，这样的繁荣是不实在的，当这种刺激与激化外因改变时，不可逆转出现危机。

这个刺激与激化，具体往往表现为市场内民众对价格的“预期”，有很多时候也与一些突发性因素、社会因素、行政性干预有关。

现在是否有泡沫？是什么样的泡沫？

在1980至1995年间国际货币基金组织的181个成员国中的135个国家都在不同阶段经历过金融领域的严重困难，其中大约半数以上的国家在遭遇金融危机前都有过泡沫经济的经历，特别是股市与资产泡沫的困扰。

随着近年国际金融自由化进程，客观上降低了资本流动的成本，使得国际巨额投机资本频繁在游荡，造成许多国家特别是新兴市场动荡和加速了经济泡沫的形成，无可否认现代的金融自由化，已经为经济泡沫的更容易更快速产生提供了实质基础。

结合目前海内外经济环境，作为最大的新兴经济体的中国，已经“泡在”这种经济泡沫的“大水池”里，客观上有“被泡沫”的可能性。

从国内微观层面来看，还有一个导致资产泡沫的重要原因，就是国内的货币金融政策。如果资产市场的债务人（包括货币当局）奉行“蓬齐对策”，即依靠新债务来维持流动性，而不是依靠经营收入流，从而导致“金融连锁性”反应的发生，就会产生了资产泡沫。

结合货币增发与税收增长的推导，国内经济在一定程度上客观存在“经济泡沫”，而且已经具备了“泡沫经济”的部分表象，不是单纯的某样商品或者资产的“经济泡沫”这么简单。

各种泡沫的特点

但是，泡沫的产生与存在都需要一定的附着物，经济泡沫也不例外，它的产生同样需要附着物，这个附着物用学术术语来说就是“载体”。

经济泡沫的载体具有普遍性，既可以存在于实物经济中，也可以存在于虚拟经济中。但是，根据一般商品、股票金融产品和房地产的需求特性不同，泡沫的情况也会不同。

现代社会对商品和服务的需求可以分为三类：真实需求和投机需求、期望需求。真实需求是指为了自身的消费和再生产而形成的需求；而投机需求则是为了在买卖之中牟取利润而形成的需求；期望需求就是心理学范畴，简单说就是心理需求，不一定符合实质性需求与投资性需求的必要。

由于投机需求相对于真实需求来说具有交易成本低、不稳定和占用时间和资金少等特点，因此投机需求很容易搅起经济泡沫。在一般商品和房地产市场上，当市场上存在虚假需求时，一般商品和房地产的市场价格必然高于其内在价值，这时就会产生正的经济泡沫。

有一种说法，包括认为在中国国内，购买房地产的需求相当部分是投机需求，这使得房地产市场较一般商品市场容易产生泡沫。理论上如此，但是根据国家统计局公布的2015年全国商品房销售额8.7281万亿元，而全国城镇居民人均可支配收入总额为27.585万亿元左右，减去2015年新增人民币存款9.78万亿元，剩余17.805万亿左右，商品房销售额占了整个城镇居民可支配收入实际使用50.98%左右。

如果考虑居民70%比例用按揭形式（按照25%首付商品房总首付：2.618+1.527=4.145万亿）购买商品房，那么计算结果是：商品房销售额首付占了整个城镇居民可支配收入23.28%。

可以看出：全国平均计算的话，城镇居民可支配收入只是实质性支付了23.28%已经完成新增商品房首付的支付，离我本人一直强调的33%临界点（支付痛苦指数）还有一段相当的距离。

虽然实质数据统计局没有很明细的例举，但是基本上可以肯定：在住宅市场，实质的投资性需求占整个住宅市场成交量比例不大，泡沫情况其实相对较少。而不动产本身特性具有保值性与实用性，相对较难快速泡沫化。

至于相当部分中低收入家庭认为支付购买困难，其实可以归为另外四个层面原因：（1）国内贫富差距正在拉大，同时城市与地区之间的贫富差距也进一步拉开；（2）中低收入家庭的住房保障还要继续改善，更多可参考本人在2012年美国考察回来所推荐的用货币化补助取代实物化廉租房、保障房；（3）相当部分的“拟购房人群”把心理需求与真实需求、投资性需求模糊了；（4）房地产上下产业链重复征收的广义税负仍然太高

而国内的股票、基金、理财产品市场具有特殊性，人们购买需求绝大多数是投机需求，因此这些市场更容易产生经济泡沫，而且这种泡沫可正可负。尤其国内市场的IPO制度要完善的地方仍然较多，股票发行问题一直是“吹泡沫机器”。中石油在香港上市才1.6元港币每股，而国内发行价16.7元人民币，超出10倍以上的泡沫的案例可以看出国内股市泡沫非常严重，而连带基金也是如此，而近年野蛮生长的金融证券产品、理财产品其实也是原理相同。

尤其股票等金融产品的虚拟资本的内在价值等于一个按无风险资产的现实收益率计算而得到的相应预期收益的“幻想资本额”，即预期收益按无风险资产的现实收益率的折现值。股票的这种内在价值决定方法注定其内在价值是难以捉摸的，本身特性就决定其泡沫化非常容易。

中国国内的互联网金融是一个泡沫中的核心。

“泡沫经济”下都是“经济泡沫”

在前面已经论述过，泡沫经济是整个经济都存在一定的泡沫，那么具体来说，基本上大部分身在其中的资产与商品都存在一定程度的“泡沫”。

也就是说无论是货币（货币也是一种商品）也好，资产价格也好，都存在泡沫。

覆巢之下岂有完卵，国内大部分商品与资产价格都“被泡沫化”，基本很难幸免。但是，必须明白：综观人类经济发展，新兴经济体在原始阶段，过半都经历一个30至50年的“泡沫经济”时期，就算是现代的西方资本主义国家，都经历过同样的阶段（前文已经有国际货币基金组织数据说明）。

关键核心在于明白泡沫在哪里？有多大？是否可控？控制的措施怎么样？泡沫的转移方向是怎么样运行？

存在就是合理，但是另一方面，我们也必须看到：在现代市场经济，经济泡沫也会长期存在，因为有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

（1）经济泡沫的好处

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中促进竞争活跃市场，繁荣经济。例如发行股票、债券等金融工具，筹集资金，扩大企业的资本金，从而进行扩大再生产，促进经济发展；再如，在土地市场上，地价的形成，土地使用权有偿出让，可以集中资金进行城市基础设施建设，提高土地资源的利用率，还可以促进房地产业的发展，拉动经济增长。所以，适度的经济泡沫，是必要的，也是有利的。否则，我们就不能理解证券市场、土地市场等存在的理由。

（2）经济泡沫的弊端

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。价格的涨跌波动幅度过大，同实际资本的脱离越来越严重，其虚假成分会越来越多，给国民经济发展带来不利影响，造成社会不稳定；同时价格的暴涨暴跌，还会带来民众资产的损失，甚至造成社会严重的两极分化。所以，也应当承认经济泡沫有其消极的、不利，甚至对经济致命的一面。

从总体上看，适度的经济泡沫利大于弊（适度是关键），国内目前经济情况虽然勿容置疑有一定泡沫，但是还没有到过度、不可控的程度，相对还是可控，只是经济增速放缓。

但是，所谓“适度”其实是一种相当复杂的动态平衡，而且这种平衡不但难以把握，而且很容易失控，尤其是目前全球经济一体化下，泡沫的转移相当迅速与难控。

国内老百姓在国内外通胀压力下，投资渠道狭隘（主要还是楼市与股市、基金，还有保险与艺术品），其实在泡沫经济下，无论房地产还是股票金融产品都是有泡沫，但是两害相权取其轻，相对而言，房地产市场的泡沫情况还是较轻、保障性较高、具有实用性、属于人类真实性需求，而且其本身就具备抗通货膨胀的特性。