小财看房|良乡板块内卷，北京建工·揽星宸如何破圈？

良乡板块上新，北京建工·揽星宸正式入局“刚需内卷带”。

相比奶西的热闹，良乡板块乃至房山都超级安静，以致于存在感极低。临近西南六环，最低总价不到300万，这对帝都的买房上车族而言，相对友好。然而，刚需盘扎堆、竞品环伺，北京建工·揽星宸该如何破圈？

临铁盘，区域配套属加分项

(资料图片仅供参考)

◆ 商超：马路对面有便利店、超市、菜市场等，距离中海&·京西荟900多米；再远一点是龙湖房山天街、熙悦天街、首创奥特莱斯等；

◆ 交通：距离房山线苏庄地铁站约600米，走路8分钟。属临铁盘，公共交通出行较为便利；

◆ 医院：项目距离房山妇幼保健院、房山区老年病医院、良乡医院分别为1.5公里、1.1公里、3公里；最近的三甲医院为房山区中医医院，还在建设中；

◆ 教育：临近北京工商大学附属小学，仅600多米，走路10分钟；距离北京师范大学良乡附属中学、北京工商大学附属中学均为1公里左右，走路约15分钟；

◆ 公园：距离夏庄党建文化公园仅600米，走路约8分钟；

北京建工·揽星宸的地理位置

从项目位置看，北京建工·揽星宸临近翠柳大街，整个地块较为方正。环线方面，更靠近西南六环。

尽管位置偏且远，但北京建工·揽星宸属于临铁盘，这对刚需族来说，无疑是重磅利好。

北京建工·揽星宸属临铁盘，距离房山线苏庄地铁站约600米

在买房人眼里，“新盘+郊区”约等于“周边配套差”。然而，北京建工·揽星宸却颠覆了上述认知，周边的生活氛围较为浓厚。

马路对面的家家福超市、佳世苑菜市场以及各类底商，均洋溢着浓厚的烟火气。项目南侧的超级蜂巢也有部分底商，可满足日常生活所需。

北京建工·揽星宸项目对面的部分底商

北京建工·揽星宸项目对面的佳世苑菜市场

北京建工·揽星宸南侧的超级蜂巢也有部分底商

此外，项目临近复合商业中海·京西荟，虽然招商工作仍在继续，但整体的商业气氛尚可。

中海·京西荟

医疗配套方面，北京建工·揽星宸周边有房山妇幼保健院、房山区老年病医院、良乡医院等，距离较近的三甲医院是房山区中医医院，不过还在建设中。

北京建工·揽星宸周边有房山区妇幼保健院

教育配套谈不上顶配，但在西南六环也是杠杠的。苏庄大街的东侧就是北京工商大学附属小学，转入苏庄中路就能看到北京工商大学附属中学、北京师范大学良乡附属中学(初中部)，这些学校距离北京建工·揽星宸都不算远。

北京工商大学附属小学

北京师范大学良乡附属中学(初中部)

北京工商大学附属中学

一直以来，良乡都是房山发展的核心地带，而良乡组团分为良乡大学城和良乡新城。良乡大学城作为重点区域，交通、商业、教育、医疗等配套相对完备。相比之下，良乡新城远不如良乡大学城。

虽然北京建工·揽星宸位于良乡新城，但周边的配套确实比较“抗打”，区域内的小环境均属于加分项。

在规划方面，北京建工·揽星宸北侧为综合性商业金融服务用地，约2.35万平，未来极有可能打造为社区商业。地块的东北角有基础教育用地，规划为6班幼儿园。此外，在商业用地的北侧有一条约7米宽的街坊路。

FS00-0113-0008为北京建工·揽星宸，FS00-0113-0009为基础教育用地

然而，西南六环的地理位置，也决定了北京建工·揽星宸距离哪里都挺远。苏庄地铁是房山线的倒数第二站，从这里到首经贸地铁站换乘10号线40分钟左右，如果还需换乘其他地铁线，所花时间可想而知。

刚需内卷，价格是关键

过去几年里，良乡主打限竞房。例如，首创·紫悦台、金樾和著、中骏·云景台等等。

在此基础上，改善类需求市场非常小，一些大户型项目去化较为艰难。特别是遭遇市场下行周期，简直难上加难。

北京建工·揽星宸工地一隅

开发商都深谙此道，一旦进入良乡区域，项目基本以刚需为主。最后的结果就是，整个区域刚需扎堆，内卷严重。

以中建智地为例，围绕良乡高教园区，自北向南依次是春和印象、京西印玥和学府印悦等3个“印”系列的刚需盘，房源合计超过2000套。

春和印象售楼处

面对残酷的市场环境，北京建工·揽星宸也只能走刚需路子。

规划条件显示，地块建筑规模为10.93万平，容积率2.4，控制高度45米。北京建工·揽星宸规划楼栋总数22栋，总户数1273户，属大型社区。其中，9层以下的洋房7栋，10-15层小高层15栋。

地块的规划要求

因为北京建工·揽星宸紧邻翠柳大街，西侧的楼栋受南北六车道的噪声影响比较大。如果你考虑出手，噪声这事儿还是要认真考虑的。

北京建工·揽星宸西侧紧邻翠柳大街

刚需项目面积段通常主要集中在两居、三居。例如，春和印象的户型包括73平两居、85平三居、89平三居、91平三居，学府印悦涵盖63平一居、76平两居、87平三居、100平三居、120平四居，京西印玥则是73平两居、83平三居、89平三居、106平三居。

不难发现，春和印象、京西印玥均以两居、三居为主，只有学府印悦包含一居到四居。三个项目中，京西印玥二期2021年9月开盘；其次是学府印悦，2022年3月开盘；最后是春和印象2022年9月开盘。

如果把户型设计和开盘时间结合起来看，就能窥见中建智地艰难的市场试水过程。

作为竞品，北京建工·揽星宸属后来者，自然希望通过面积段的设计能够吸引更多的购房人群。因此，户型从50多平的一居横跨118平的四居。言下之意，只要进售楼处，总有一款适合你。

北京建工·揽星宸售楼处临近熙悦天街

在户型面积的设定方面，北京建工·揽星宸更为细致，包括50多平的一居、64平两居、71平两居、72平两居，75-76平两居、84平三居、89平三居、93平三居、102平三居、118平四居。

值得注意的是，64平与71平的两居均是东西朝向，72平的两居为纯南向和东南朝向，其余的两居、三居、四居为南北通透。

内卷之下，市场成交依然平平。截至2023年2月3日，京西印玥二期、学府印悦、春和印象的网签率分别为39.14%、13.90%、8.74%，成交均价依次为4.5万/平、4.03万/平、3.96万/平，后期降价走量或是以上三项目的出路。

截至2月3日京西印玥二期、学府印悦、春和印象的网签情况

从上述成交价格可知，刚需客群对价格异常敏感。目前，北京建工·揽星宸周边二手房为中海京西里2月的挂牌均价3.35万/平、马路对面的佳世苑南区挂牌价为2.93万/平、佳世苑北区3.16万/平。

虽然北京建工·揽星宸的销售指导价为4.5万/平，但实际售价大概率会低。据了解，成交均价约3.4-3.8万/平。

北京建工·揽星宸对面的二手房佳世苑南北区

其实，人口集聚的因素，主要是产业和学区。目前，房山有科技园区，不少已竣工，但入驻率非常低。产业没有起来，人流也有限，市场成交量自然也不高。

加之，房山区域内卷严重，良乡板块又有多个项目集中开盘。北京建工·揽星宸要想破圈，难度系数其实不低，就看价格能否打动购房人了。（记者 史然）