惠誉：越秀房托经常性EBITDA利息覆盖率将今明两年受到压力_每日动态

观点网讯：3月23日获悉，惠誉授予越秀房地产投资信托基金15亿美元中期票据（MTN）计划和根据该计划发行的4亿美元高级无抵押票据“BBB-”评级。

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据了解，该计划由越秀房产信托基金全资子公司Yuexiu REIT MTN Company Limited发行，并由越秀房产信托基金提供不可撤销和无条件担保。该计划下的任何发行所得款项将用于一般公司用途及/或再融资。

越秀房产信托基金的评级反映了其高质量的投资物业(IP)组合，主要包括位于黄金地段的写字楼和零售资产，这些资产产生了强劲的经常性收入。

惠誉预计越秀房产信托基金的经常性EBITDA利息覆盖率将在2023年和2024年受到压力，原因是利率上升及其浮动利率借款的风险敞口。

然而，惠誉预计到2025年，投资物业EBITDA利息覆盖率将恢复到2.0倍(2022年:2.2倍)，这是基于利率放缓以及该公司计划用更便宜的在岸贷款对其浮动利率贷款进行再融资。

惠誉提到，2022年，越秀房产信托基金提供了1.46亿元人民币的租金优惠，主要用于广州白马大厦的租户，该地区为服装批发市场。惠誉预计，在没有租金优惠的情况下，经常性EBITDA将有所改善，而在防控措施放开后，入驻率和单位租金也将逐渐恢复。

惠誉估计越秀房产信托基金约75%的租金收入来自黄金地段的办公楼。惠誉预计，随着经济的复苏，广州国际金融中心和越秀金融大厦这两座珠江新城的优质办公大楼的表现将具有韧性，而广州短期内的办公楼供应将集中在针对不同细分市场的新集群中。这两座建筑的收入占越秀房产信托基金租金收入和投资物业价值的60%以上。

惠誉预计越秀房产信托基金的经常性EBITDA利息覆盖率将在2023年和2024年低于惠誉的负面评级阈值，即2.0倍以下(2022年:2.2倍)，然后在2025年恢复到2.0倍。根据越秀房产信托基金的数据，截至2022年底，该公司62%的借款是利率互换后与香港银行间同业拆息挂钩的贷款，该公司计划今年将其风险敞口降低至40%，方法是用成本更低的在岸借款取代部分浮动利率贷款。

惠誉认为，鉴于越秀房产信托基金拥有高质量的未受限制的投资物业资产组合，该公司有能力在国内获得成本更低的融资。有效管理其利息成本对于其投资物业EBITDA利息覆盖率恢复到负面评级阈值以上至关重要。

截至2022年底，越秀房产信托基金的贷款价值比(LTV)为44%(2021年:38%)。惠誉预计其LTV将保持在45%的负面评级阈值以下，因为非核心资产的潜在处置可能导致债务减少。

惠誉预计，在可预见的未来，越秀房产信托基金的投资物业投资组合仍将在地理上保持集中，广州将占租金收入和投资物业价值的80%以上。