世界热点！房价没有泡沫 中国的房价有泡沫吗？

中国房价的泡沫不大，没有必要打压房价。

前几天某个国内知名经济学家发表了这样的观点。

【资料图】

该砖家认为，我国70个大中城市，近20年来房价每年上涨只有1%左右，基本上处于稳定，房价并没有大涨起来。

同时，城市居民收入每年增长5-6%，所以，住房和收入的价格比是下降的。

因此，他说房价没有那么大的泡沫，不用再去调控泡沫的问题。

这，他的说法成立吗？

作为央行货币政策委员会的委员，水平如此高的经济学家，贝哥不好评判他的观点。

经济学讲究事实和逻辑，无论多么牛X的经济学家，需保证基本的数据客观和严谨。

所以，房价每年上涨只有1%，这个数据是否严谨？

国家统计局数据显示，2001年全国住宅商品房平均价格2000元左右，2020年涨至10000元，十年翻5倍，年均增速8.5%。

所以，真实的8.5%和专家口中的1%，差距确实有点大。

收入方面，最近10年城镇单位就业人员年平均工资从3.6万变成9.8万，每年复合增速约10%。

平均收入增速确实高于房价增速，但增幅并没有大幅领先，并且很多人属于被平均。

扣除货币贬值的收入实际增速，大幅落后于房价增长速度，甚至无法跑赢连三线城市房价增速。

即使名义上收入增速领先于房价增速，普通居民想依靠工资收入买房依然并不容易。

鉴于房价基数比工资基数高出上百倍。比如，你月工资1万元，马老板月工资100万，你的工资水平提升20%，只提高2000元；但是，马老板只涨1%，就能提高1万元，此差距在未来有越来越大的趋势。

收入房价比，是衡量房价的一个重要指标，但如果只用此一个指标来衡量，会有失严谨。

因此，该经济学家只基于居民收入增速推断出房价没有泡沫的结论，实在难以让人认同。

然而，贝哥认为该经济学家有一句话可以参考：

并不是涨得越多，泡沫就越大。

中国房价在过去20年里，持续疯涨，价格已经涨上天了，但是涨的多就一定存在泡沫吗？

不一定。

例如，近10年来贵州茅台股价涨超50倍，腾讯上市以来股价涨幅超700倍，但是，其估值水平依然低于众多公司。

原因在于，此期间，腾讯、茅台等公司的经营业绩同时在快速增长。

资产的价格体系是相通的，房价如此，是否有泡沫需看基本面和未来预期。

并非说北上深等大城市房价涨速和涨幅大于三四线城市，就认定大城市房价泡沫更大。

同时，泡沫小并不代表能投资，楼市投资的逻辑依然要回归到需求和购买力。

另一方面，用来衡量房价有无泡沫的通用指标，是租金收益和持有成本。

我们把钱放在银行理财，有4%的收益，从银行贷款买房子，贷款的基准利率是4.9%，所以我们持有房产是有成本的。

如果你用自己的钱买房，你的持有成本就是4%，如果贷款买房，你的持有成本就是4.9%，不管是否全款买房，你的持有成本都不是0。

然后，我们来看房子这个资产的出租收益：

一线城市的出租收益普遍在1.5%左右；

二线城市的出租收益普遍在2%左右；

三四线城市则在3-4%左右。

我们用4-4.9%的成本，冒着房价下跌损失本金的风险，去买一个出租收益在2%左右的资产，这不是在倒贴钱吗，如果房价不涨，每年倒亏3%。

国外城市动辄4%、5%甚至6%以上的租金回报率，几倍于中国热门城市。

日本东京各区的租金收益，普遍在5~7%左右，而日本的房贷利率，仅为1.5%，收益剪刀差为全球之冠。

在房地产繁荣期间，房价由购买力最高的人群决定何时止涨；在房地产萧条期间，房价由购买力最低的人群决定何时止跌。

这一定律在中国和日本身上，体现的特别明显。

纵观中国15年来的出租回报率，2004年，住房出租回报率可以达到6%以上，而到了2019年，住房出租回报率已经跌到了2%。

2%的出租回报率，无法支撑5%的持有成本，这是在赌每年房价上涨必然超过3%。

如果不涨，就会带来恐怖的抛盘，哪怕房价腰斩，出租回报率也只能回到4%。

从这一点说，中国的房价存在泡沫，毫无争议。