中国楼市陷入危机的真正原因是什么 中国楼市陷入危机的真正原因有哪些?
近期,北大国发院院长、中国经济研究中心主任姚洋教授发表演讲,本文为演讲精要,推荐阅读。
导致上半年增速下降的一大原因,是房地产的断崖式下降。我们对其影响估计不足。房地产对中国经济的贡献有多大?有人计算是17%,我们100多万亿GDP里有17万亿左右源于房地产的直接或间接贡献。
房地产是个长链条产业,不仅仅是把房子盖起来,盖起房子之后要装修,装修要有装修材料,之后还要买家具,买电器等等。房地产能把整个消费带动起来。
【资料图】
今年上半年,排名前100的房地产企业,其地产销售下降51%,有史以来没有发生过这种“腰斩”。当然,销售额下降51%并不意味着房地产的增加值下降51%,不能完全对应。
但无论如何,由于房地产占GDP的比重实在太大,所以其它行业必须要超额增长才能弥补房地产挖的这个“坑”,难度非常大。今年6月份,房地产数据有所好转,但能否持续则有待观察。
为什么房地产有如此巨大的下滑?有人说由于我国人口结构变化,房地产进入了调整期,这可能是长期因素,然而长期因素很难导致短期的急剧下降。有人把短期急降的原因归于房地产负债太高,但即使负债高,如果没有外力推动,也不会“雪崩”。
我个人认为,房地产下行的主要原因就是“三条红线”政策。
中央三令五申要让房地产健康发展,要求各地因城施策。去年中央经济工作会议就已经提出,今年两会又再次强调,地方也开始行动,力度仅次于2016年那一轮。但2016年地方政府一行动,房地产业很快上涨,今年却不行。
有人归因于百姓手里没钱了,这也不完全对。2020年疫情那么严重,房地产上涨20%多,所以跟疫情和老百姓的收入关系不大,跟银行和老百姓的信心关系更大。
今年上半年,房地产信贷下降53%,是断崖式下降。因为房地产企业在新政后断流,房子烂尾,老百姓是理性的,看到房地产企业流动性不行,买房有风险,就不会出手,更何况买房是一笔巨大的投资。
银行也一样,看到房地产企业资金出问题,贷款就容易成为坏账,惜贷也是理性的选择。
我们应正确认识房地产信贷。宏观经济学里有“金融加速器理论”,房地产就有金融加速的作用。房地产制造资产,有资产就可以抵押借钱。反之,一旦房地产信贷收缩,整个社会的信贷也会跟着收缩。因此,如果打击这个起“金融加速器”作用的行业,经济就会收缩。
中国老百姓的房子够住了吗?我觉得还远远不够。跟发达国家相比,我们还少得多。有人说,那么多房企因为高负债即将破产倒闭,带给中国系统性风险。
但问题在于,高负债率是房地产的行业特性,不能拿制造业等其他行业简单参照。现在一下子给房企断供,使它们无处借钱,流动性只会更差,倒闭得更快,引发系统性风险的可能性更大。
我们都在不断看到房企失败的案例,其中也不乏大型房企。但它们失败的原因主要是热衷于多元化,把建房子的资金拿去做其他用途,比如造车、VC等,投向了他们原来不擅长的领域,导致亏损。
专注房地产的企业并未出现大问题。不能看到个别房企出问题而否定整个房地产市场,全部整顿,这是不对的。
因此我认为,中国经济下半年要想有像样的复苏,离不开对房地产业“三条红线”的调整。
如果我们既能对防疫政策调适,又能对房地产“三条红线”做出好的整改,达到中国经济6%的潜在增速,甚至实现7.8%,从而使全年经济实现5.5%的目标依然可期。否则,全年经济增长目标的实现难度非常大,而且不排除因为经济严重不景气而引发其他问题。
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